國會預算官：當局考慮的這項按揭政策 會令利息增加75%

【星島綜合報道】加拿大國會正在討論延長按揭年期作為解決住房問題的方法——但這真的能提高可負擔性嗎？國會預算官（Parliamentary Budget Officer，簡稱PBO）的最新報告顯示，將按揭年期從25年延長到40年確實可以減低每月供款，但房奴最終支付的利息卻會增加75%。該機構還警告說，該分析並未考慮到更廣泛的後果——這些後果會抵銷短期收益，並損害住房和經濟的長期穩定。

據betterdwelling.com首席分析員潘韋思(Stephen Punwasi)撰文指，PBO應議員們的要求發布住房報告，探討40年攤還期是否能改善住房負擔能力。在此背景下，「可負擔性」指的是家庭在不超出「供款佔入息比率」(Debt Servicing Ratio，簡稱DSR)的情況下，所能支付的最高按揭月供。他們以加拿大按揭及房屋公司（CMHC）規定的39%總債務上限作為標準，但由於該上限包含了所有持有成本，因此PBO將其計算標準降低至總收入的32-35%。

當以降低月供為唯一目標時，延長攤還期是最常被提出的解決方案。其原理很簡單：將100萬元貸款的還款期限，由25年延長至40年——即在更長的時間內支付更少的月付款。

但PBO認為，這種方法雖可縮窄主要城市每月供款額與可負擔性之間的差距，卻會由此衍生另一個大問題：即利息成本將大幅增加。

他們計算的結果顯示，如果將攤還年期由25年增加到40年，則借款人將多支付75%的利息。雖然當前的月供較低，但會有更多的收入被債務所吞噬。該機構也提醒，他們的分析並未考慮需求、價格、信用風險或利率的變動。作為一個非黨派組織，他們收到的問題往往較狹隘，未能充分理解問題的複雜性，因而選擇不對分析中排除的因素置評，但就對中期內風險更高的範疇給出了重要提示。

人為降低月供會進一步削弱購屋能力

PBO指，延長攤銷期的作用類似於降低利率——降低月供有助於購屋者以更少的首付加速購屋。這種邏輯曾被各國央行所推崇，但他們忽略了需求對物價的影響——而這正是貨幣政策的核心所在。

當加拿大央行研究了這個問題後發現，由於利率下降，較低的月供只能在短期內改善負擔能力。較低的月供幫助購屋者更容易消化更高的房價，從而推高了房價。雖然一些購屋者短期內確實支付了更少的月供，但最終結果反而是房價上漲，負擔能力惡化。

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加拿大央行的觀點並非孤例。美國聯儲局（Federal Reserve）最近也指出，較低的月供並沒有改善購屋能力。儘管近期加息推高了月供，但他們發現，如果沒有加息，購屋能力的下降幅度會更大。他們甚至大膽提出一個在債務崇拜盛行的金融界看來相當離經叛道的觀點：購屋能力不僅取決於融資問題，還取決於房屋的實際價格。

短期提升以犧牲長期成長為代價

隨著時間推移，額外的利息支出意味著可支配收入減少——而這些錢原本可以用於支持生產性經濟活動。相反，更多支出被鎖定在非生產性行業，則會進一步令加拿大的生產力問題加劇。

此外，借貸本身的成本也不容忽視。信貸市場依靠供需關係運行，而增加信貸消費會推高借貸成本。應對之策是甚麼？貨幣政策優先考慮政治需求，導致利率上升或通貨膨脹加劇。2020年至2022年間，全國房價飆漲60%，為了支撐房價，短期措施反而加劇了這個長期問題。

如果食品雜貨價格高企，解決方案會不會是提高信用卡額度和延長還款期？這本質上就是延長按揭貸款攤還期背後的邏輯。它並沒有解決購屋負擔能力的問題，只是延長了支付高價商品的時間。在這個過程中，你不僅要支付更高的利息，還要背負數十年的債務。

誰會從40年期按揭貸款中受益？

不是那些難以負擔首套房的購屋者。在整個貸款期間內，他們將多支付75%的利息，而這些錢原本可以用於退休儲蓄、子女教育或財富累積。

也不是房地產市場本身，延長還款期限可以提高買家的出價能力，從而推高房價。這有利於賣家和現有房主，但對所有想買房的人來說，卻讓市場變得更加難以負擔。

金融機構會從中獲益。更長的還款期限意味著更多的利息收入，此外，開發商和賣家也會從更高的房價中獲利。但那些背負40年期按揭的購屋者呢？他們才是最終承擔成本的人。

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