卑詩樓價崩塌掀樓花買家違約潮 建商疲於興訟追討損失

【星島綜合報道】想像一下有人在數年前簽約購買了一套預售屋（俗稱樓花），如今項目即將完工，但受目前房市低迷影響，該房屋的實質市場價值已大幅縮水。大批買家面對嚴峻的財務與自身借貸壓力而被迫違約，建商則紛紛向卑詩最高法院提起訴訟，除了沒收全額按金，更對動輒數十萬元的轉售價差、大樓管理費及法律訴訟費用展開追討。

據《環球郵報》（The Globe and Mail）報道，以卑詩最高法院（Supreme Court of British Columbia）近期審理的真實案件為例：一位買家先前已支付6.8萬元按金，當時協議購買價為71萬元，但現在房屋估值卻僅剩58.5萬元。若選擇硬著頭皮履約，等於直接將13萬元的虧損坐實；但若選擇直接違約，不僅6.8萬元按金會被直接沒收，建商還能透過法律訴訟，向買家額外追討7萬元的價差損失。

銀行估值低於合約價成違約主因

根據《環球郵報》對法院備案文件的調查，近幾個月來，大溫哥華地區的開發商已針對個別預售屋買家發起了數十宗法律訴訟。

上述案例便是由Zenterra Developments針對其在素里的King & Crescent項目買家所提出。該建商同時也在蘭里（Langley）的The Commons項目對多名買家採取了相同的法律行動。

■ 圖中所示為Mosaic Homes在北溫哥華開發的Towns at Lynn計劃的效果圖。

這波訴訟潮並非孤例。其他捲入訴訟的知名項目還包括：Dawson + Sawyer在素里的Fleetwood Village 2、Marcon在滿地寶（Port Moody）的Hue、Mosaic Homes在北溫哥華的Towns at Lynn，以及西岸置業（Westbank）在溫哥華的地標項目The Butterfly（下圖）。

在許多案例中，建商都是對「多名買家」同時提告，僅上述提及的幾個項目，就被查出有至少24宗獨立的訴訟官司。

這些訴訟的結構如出一轍：買家在幾年前簽署預售合約並支付按金，完工時卻拒絕或無法履行交屋。

大溫哥華專攻預售屋的房產經紀人斯圖爾特（Mike Stewart）與Magnum Projects銷售副總裁安德森（Craig Anderson）指出，隨著市場大環境更迭，這種現象正變得越來越普遍。

買家在交屋前向銀行申請房屋貸款，但銀行的最新估值卻遠低於當年的簽約價。例如一筆70萬元的預售合約，銀行如今估值僅剩60萬元，這意味著買家必須在原本的自備款之外，想方設法在短時間內額外掏出10萬元的現金差額，否則便無法取得貸款。而許多買家根本無力籌措這筆巨款，最終只能無奈違約。

房市逆轉建商為自保態度強硬

過去20年間當房市景氣好的時候，若出現買家違約，建商往往能以更高的市場價格將房屋重新售出，有時為了商譽甚至願意退還一半按金。然而隨著房價暴跌，以素里的低層木結構柏文為例，每平方呎的市場價值已從去年的約870元，重挫至目前的接近700元。

面對高昂的利息與自身借貸壓力，建商如今的態度已變得強硬。

斯圖爾特直言：「開發商現在完全不留情面。」如今建商在把違約單位低價轉售後，隨即便轉向原始買家追討合約價差。

在法院目前審理的案件中，建商索賠的法院判決金額從7萬元至16.6萬元不等，除價差外，還連帶索賠大樓管理費、重新營銷廣告費、持有期間利息以及所有法律訴訟費用。

安德森指出，除非法官網開一面，否則基於合約法與判例，買家在法律上幾乎毫無勝算，這正是預售屋市場在景氣反轉時最殘酷的隱憂。

圖：ZENTERRA DEVELOPMENTS/MOSAIC HOMES

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