大溫存大量過剩空置的柏文 主要布局何處？情況還會惡化嗎？

【星島綜合報道】投資者紛紛撤離大溫哥華新柏文市場，留下大量空置和未售出的柏文。似乎任何激勵措施都無法扭轉這種過剩局面。我們是如何走到這一步的？情況還能惡化到甚麼程度？

據Postmedia報道，根據房地產數據公司Zonda Urban的資料，2025年第一季度，大溫哥華地區已竣工但未售出的柏文和城市屋（townhomes）數量為2,304套，到第二季度，這一數字已攀升至3,215套，第三季的數據將在3周後公布。

加拿大按揭及房屋公司(Canada Mortgage and Housing Corp.，簡稱CMHC)表示，大溫哥華地區已落成但未售出的柏文數量是去年的兩倍，約有2,500套，到年底這一數字可能還會繼續上升。

Rennie Intelligence報告稱，2025年第一季度，大溫哥華地區已竣工但未售出的柏文數量為2,503套，另有2,337套即將竣工，總計4,840套，比1月份的4,700個有所上升。Rennie的數據並不包括城市屋。

Rennie Intelligence首席經濟學家兼副總裁柏林(Ryan Berlin)指出，該公司在第二季度就不再使用最初預測的竣工日期，而是專注於實際於何時落成。由於施工進度明顯放緩，這些預計的竣工日期可以推遲幾年，至2027年或2028年。

使用這種新方法所獲得的數據，使即將竣工的單位數量降至412套，而Rennie估計的接近落成和已竣工項目中的空置和未售出單位數量，也從第一季度的4,480套下降至第二季度的3,059套。

西門菲沙大學（SFU）城市項目主任甄瑞謙（Andy Yan）指出，「對於一個如此重要的行業來說，衡量其發展仍然很困難。」

開發商一直在為投資者建造柏文

Zonda產品開發副總裁Jon Bennest表示，投資者通常會因預期樓盤建成後價格上升而有動力購買預售單位；而當他們預期價格持平或下跌時，就不太可能購買。

對於投資者來說，他們感興趣的是投資物業用來出租。購買高價柏文並將其出租對投資者來說可能就不那麼有吸引力，因為他們可能覺得其他地方的投資回報率會更高。

開發商一直專注於為投資者建造柏文，因為在2021至2023年間，投資者約佔所有買家的半數。根據Rennie Intelligence的數據，去年，這個比例降至26%，而在2025年第一季度，投資者只佔買家總數的7%。

許多投資者傾向於面積較小、布局更緊湊的柏文，以最大限度地提高投資回報率。單位越小，紙面上每平方呎的價格就越高，對下一位投資者的吸引力就越大。

而那些想買房子自住的人對這些新柏文不感興趣，要麼是因為它們價格過高（估計大部分空置柏文的價格在80萬至120萬元之間），要麼是因為它們面積太小（大約790至870平方呎），要麼是兩者兼而有之。

他們只能轉向二手市場上面積更大的老舊柏文，或低層的新項目。

有15個項目幾乎佔了一半庫存

據Bennest稱，大溫哥華地區大多數空置和未售出的新柏文都位於列治文、本拿比、新西敏、溫哥華西區和高貴林的混凝土建築中。

以下是2025年第二季空置庫存的細分情況：2,121套（66%）為混凝土高層柏文；637套（20%）為城市屋；457套（14%）為木結構低層柏文。

其中，930套位於本拿比/新西敏，655套位於列治文/南三角洲，387套位於三聯市，313套位於溫哥華西區，205套位於蘭里/Cloverdale，191套位於中素里/北三角洲。

Bennest表示，經初步分析，60%至75%的空置庫存可能處於中高端價格區間，標價在每平方呎1,000至1,400元之間。由於大多數單位面積在790至870平方呎之間，這意味著價格約為80萬至120萬元。

而未售出的庫存，分布在大溫哥華地區的90個柏文項目中，其中有15個項目幾乎佔了一半庫存。

接下來應該怎麼辦？

業界建議政策改革。這些措施包括將商品及服務稅(GST)退稅擴大到所有新購屋者，而不僅僅是首次購屋者，適用於大溫等高成本市場售價不超過150萬元的房屋。

代表房地產和建築行業的城市發展研究所(Urban Development Institute)行政總裁麥克穆林(Anne McMullin)表示，其他措施可能包括允許住宅租賃物業以註冊退休儲蓄計劃(RRSP)的形式持有，並調整聯邦以及省外國買家稅，以允許投資於帶有5年租賃契約的新建住宅。

然而，省政府表示外國買家稅政策不會改變。

省房屋及城鎮事務廳長貝麗儀(Christine Boyle)「我們正在取消分區限制，並為社區設施貢獻金(Community Amenity Contributions，簡稱CACs)支付引入一些靈活性。我們正在與房屋建築商合作，就他們的一些建議展開討論。但我們不會重新考慮外國買家稅。」

「我們不會回到柏文建成後全城空置的那種情況，那種『狂野西部』式的外國投機行為對社區和住房負擔能力都有害無益。」

當然，另一種消化滯銷庫存的方法就是降價，麥克穆林表示，開發商已經在這麼做了。

「現實情況是，價格降幅有限，否則開發商就會開始蒙受巨大虧損，在某些情況下，價格已經降到開發商每售出一套單位都在虧損的地步。未售出的庫存會佔用開發商的資金，使未來的住房項目和就業崗位面臨風險，這種情況有可能嚴重到讓一些開發商永遠都無法恢復元氣，」她說道。

圖：CBC

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