宏福苑火災揭大廈管理漏洞 大律師公會倡涉結構或消防安全違契行為 容業主代法團執法

大埔宏福苑火災揭露大維修「圍標」問題及大廈管理弊端，政府推動《建築物管理條例》修訂堵塞漏洞，修例諮詢期上月完結。香港大律師公會主席毛樂禮表示，公會支持諮詢文件的整體改革方向，同時促請政府考慮在原有五大修訂方向之上，就大廈公契責任的執行作進一步改革。他建議參考公司法中衍生訴訟原則，當出現涉及結構安全或消防安全的違反公契行為，而法團又未有執行管理責任的情況下，容許業主代入法團位置採取執法行動。毛樂禮希望，修例能確保當涉及防火或其他安全理由的特殊物管爭議，有多一條途徑協助業主消除危險。

大埔宏福苑火災揭露大維修「圍標」問題及大廈管理弊端。資料圖片

支持《建管條例》諮詢文件整體改革方向

毛樂禮接受《星島》訪問時表示，公會於上月提交了意見書，當中提到有多宗案例顯示，物管爭議中一項長期存在的困難在於，當某業主作出違規行為，例如未獲授權之改建工程，或於公用地方造成火警隱患時，法團卻拒絕採取行動。根據《建管條例》，法團雖有職責執行大廈公契中與建築物管理及控制相關的條文；然而，在最新的案例中，有關職責已被詮釋為並非絕對，換言之，只要不涉及持續的法定違法行為，法團擁有合法拒絕採取行動或「豁免」違契行為的酌情權。

毛樂禮以企業作為例子，公司股東是依靠董事會作出決定，而私人樓宇的業主則是交由立案法團做決定，不論董事會或立案法團，都要綜合股東或業主意見，平衡眾人利益下作出決定，法庭亦不會干預。不過，公會建議在某一些特殊情況下，即當涉及大廈結構安全或消防安全的問題，業主有權通知法團要求對方行動，當通知期滿後，法團仍未行動或無法達成共識，業主可以向法庭申請，代入法團的名義採取行動。

毛樂禮表示，公會支持諮詢文件的整體改革方向，同時促請政府考慮在原有五大修訂方向之上，就大廈公契責任的執行作進一步改革。 蘇正謙攝

免解散法團造成真空  逼法團務實處理爭議

毛樂禮指出，現有法律下，當立案法團處事太過分太離譜，業主主要的手段是解散法團管委會；但單純因未有採取執法行動而解散法團，此舉並不相稱，同時亦會造成一段時間的法團真空，無助推進消除危險工作。因此，他認為當局能接納上述建議，一來避免出現法團真空的情況，二來當立案法團得知業主也可以走法律程序拿到法庭命令，法團很多時候或會更務實去處理爭議，「態度都未必一樣，因為當佢知道就算唔理你，或拖延都好，其實你都有可能達到目的，就會認真去對待每一個業主嘅要求。」

至於會否出現濫訴，毛樂禮強調只有相當特殊的情況才會適用，因為法團成員本質上大多是義務性質的業主，相信大家都希望居住環境變得更好，「一般而言，只要涉及安全的事項，立案法團正常都會願意聆聽商討，並妥善處理。」他相信出現需要動用特例的情況，發生機會未必很高。

須向法庭舉證實質危機

他續指，即使出現例外情況，業主需要借用法團名義行事前，亦必須先向法庭舉證，第一，已發生或持續發生違反攸關安全條文的情況，第二，法團在無合理理由的情況下，拒絕或未有採取執法行動，「如果要用好多錢去解決一個理論上嘅潛在危機，但實際上唔存在，法庭可能係未必批；相反，當有實質危機，法庭就會問『點解法團唔做嘢？ 』如果因為個人理由或被動地唔做，法庭可以容許業主代辦。」

毛樂禮稱，如果政府或有關當局認為方案可行，下一步可考慮訴訟的訟費是否可以要求由立案法團資助，因為業主本質上是幫助法團做其應做未做之事。

記者 趙克平