【買家須知】樓花買家悔約輸掉的不只是訂金 還有⋯⋯

【星島綜合報道】幾年前簽下大溫哥華預售柏文合約（俗稱樓花）時，買家以為交屋日是終點；如今對部分人而言，交屋日卻成了訴訟的起點。

因為當年談妥的價格，如今可能高過房屋市值。許多買家以為最壞情況不過是放棄訂金，但在卑詩省，預售合約一旦違約，代價可能遠不止於此。

開發商接連入稟追討轉售損失

近月來，大溫多家發展商陸續在卑詩最高法院（Supreme Court of British Columbia）起訴未能完成交易的預售買家，包括Zenterra Developments、Dawson + Sawyer、Marcon、Mosaic Homes及Westbank。

僅在5個項目中，就已發現約24宗獨立訴訟。案情大致相同：買家數年前簽訂預售合約、繳付訂金，到了交屋時卻沒有完成交易。

發展商其後把單位重新出售，但在當前市場疲軟的情況下，多數只能以低於原合約的價格成交，於是向原買家追討違約損失，包括原定售價與轉售價之間的差額；部分案件還要求賠償持有物業、重新推售及物業管理費等開支。

10萬元訂金不是「最高損失」

預售單位的訂金通常在樓宇落成前數年支付，約為樓價的10%至20%。因此，當房價下跌、買家無力按原價接貨時，最直觀的想法是：大不了不要訂金。

但事情並沒有這麼簡單。

預售合約本身是一份具有約束力的合約。買家若未能完成交易，除了可能失去訂金，發展商還可以就違約造成的損失提出索償。卑詩省金融服務管理局（BCFSA）也提醒，若預售單位的市值低於簽約時的價格，發展商可以追討原合約價格與最終轉售價格之間的差額，以及法律費用和其他行政成本。

例如，一名買家以90萬元購入預售單位，先付10萬元訂金。樓宇落成時，物業估值只有75萬元；若買家拒絕完成交易，發展商其後以75萬元轉售，理論上便可能向原買家追討15萬元差額，另加其所主張的持有及轉售成本。

換言之，失去訂金可能只是第一筆損失，而不是最後一筆。

最大難題：合約價遠低於市值

樓花市場急劇降溫，正是這場「交屋困局」的背景之一。

MLA Canada數據顯示，大溫地區2021年7月曾有1,426個樓花單位推出；2025年7月降至572個，今年7月更只剩42個。

幾年前看似合理的成交價，到了今天未必仍能獲得銀行相同的估值。

問題在於，銀行審批按揭時，看的是交屋時物業的估值，而不是幾年前簽訂的樓花價格。若一個單位當年以90萬元簽約，交屋時估值只有75萬元，買家便須自行填補融資缺口，否則便可能連完成交易都成問題。

如果買賣雙方的交割日期不一致，過橋貸款可以提供幫助，但它只能解決「賣舊屋與買新屋時間對不上」的資金周轉問題，卻不能消除物業估值不足造成的缺口；可借金額仍取決於現有資產及可用資產淨值，而不是當年簽下的預售價格。

切忌毫無準備地違約

如果開始懷疑自己無法完成交屋，最忌諱的就是等到交屋日才處理。

第一，及早找房地產律師。不要等到錯過交屋日期後才尋求法律意見。

第二，提早向貸款機構確認估值。若銀行估價低於合約價格，越早知道，越有時間籌措資金或尋找其他方案。

第三，仔細檢查樓花合約。確認是否存在轉讓（assignment）、延期或其他可以避免直接違約的安排。

第四，如果收到法院文件，不要置之不理。發展商提出索償後，買家仍應及時取得法律意見並作出回應；忽視訴訟可能導致缺席判決，進一步承擔法院裁定的款項。

樓花的風險，從來不只是「房價會不會跌」的問題，除了需要考慮「要不要吞下這筆虧損」；更重要的是，在決定交屋或退出之前，先弄清楚法律上究竟要付出什麼代價。

圖：加通社

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