貝沙灣全港首採創科保養節省10億元大維修 數據化監測及精準打理 推「樓宇醫生」模式

大埔宏福苑五級大火喚起社會對舊樓保養與大維修問題的關注。本港樓宇老化問題嚴峻，動輒過億元的維修費往往令業主大感頭痛。南區指標豪宅貝沙灣開創全港先河，引入以大數據及創新科技驅動的物業資產保養方案「Homegevity」。該計劃透過提升樓宇的日常保養效益，免卻因老化而需進行預算逾10億元的大維修工程，平均每戶省下高達38萬元的巨額開支，成為本港首個應用此創新管理模式的住宅項目。負責推動該計劃的屋苑業主、亞洲國際博覽館前行政總裁哈永安表示，期望透過數據化監測及積極保養方法，讓樓宇達致「長期免疫」的健康狀態，日後毋須再進行危險且昂貴的傳統大維修。

融合樓宇設施大數據  精準恆常保養

貝沙灣由2004至2008年間分期入伙，隨着屋苑樓齡增長，其物業管理公司於2022年提出建議，指屋苑需由2033年起分階段展開大維修，預算開支高達10.57億元。面對龐大成本與潛在風險，屋苑業主之一的哈永安因察覺到不少業主的擔憂，同年他率領專責小組，探討以創新方法保養屋苑，專組內有不同專業背景業主和業界專家，研究屋苑長遠保養方案。

小組為屋苑進行全面檢驗與診斷，並舉辦了12場設計思考式圓桌會議。經過深入探討，哈永安帶領管理公司制訂出「貝沙灣物業藍圖」，並決定於2026年正式落實「Homegevity」創科保養模式。

貝沙灣業主、亞洲國際博覽館前行政總裁哈永安強調，方案以數據化驅動，為物業作精準維修，免卻日後進行大維修。

貝沙灣是全港少數設有「預防性維修」機制的屋苑，每年部分管理費專撥作維修保養用途，新方案毋須向業主收取額外費用。

貝沙灣原定2033年分階段展開大維修，預算超過10億元，改用長遠保養模式後，平均為每戶省下38萬元開支。

哈永安提倡業界未來需要「樓宇醫生」，並應將樓宇保養視作「長壽醫學」，讓樓宇如同人體般長期保持在健康狀態。

貝沙灣引入以大數據及創新科技驅動的物業資產保養方案「Homegevity」。

管理費每年撥款作維修保養用途

事實上，貝沙灣是全港少數一直設有「預防性維修」機制的屋苑，每年管理費中均有部分專撥作維修保養用途。新方案的突破之處，在於毋須增加管理費下，透過融合樓宇設施大數據、物聯網（IoT）感應器及各種先進診斷檢測方法，以科學數據訂出標準要求，持續檢測及識別問題以應對，涵蓋樓宇結構、機械、電子電機、土木工程、建築結構、外牆與公用設施等，並嚴格按照設施的使用周期，進行精準的恆常保養及維修 。

專責小組計算後確認，這套以科技為本的創新方案，不僅毋須向業主收取額外費用或增加現有管理費，更能有效維持屋苑處於最佳狀態。樓宇結構無虞損耗，不易老舊，從根本杜絕了需一次過更換多項設備、動輒花費逾10億元的大維修需要。

Homegevity物業資產保養保值方案特點：

●科技兼人性化專業管理並重，作為業主和物業管理之間的橋樑；

●以早期介入方式，於物業仍年輕時建立長遠保養藍圖；

●採用數據驅動和生命週期管理，持續監測物業健康指數；

●以資產價值管理為核心，確保保養與長遠保值並行；

●避免大維修帶來的財政壓力、不便和安全風險。

外行人難定維修準則 數據監察冀達「長期免疫」

作為方案推手，哈永安坦言，這次最大的挑戰在於如何將新科技引入根深蒂固的住宅物管生態圈。他指出，一直以來市場在處理樓宇老化問題時，往往只採用傳統「先破壞後重修」的做法，要打破長達50年的慣性思維確有相當難度。然而，今次貝沙灣的案例證明，創新科技能切實應用於日常生活中，為香港的住宅保養開創了全新方向。

哈永安同時點出傳統物管的痛點，業主委員會成員通常由非物管背景的「外行人」組成，即使本身是律師或醫生等專業人士，也未必具備樓宇保養的專業知識。同時，不少業主往往只着眼於短期節省開支，部分人甚至抱持「大維修前賣樓」的心態以逃避責任。另一邊廂，管理公司每天被繁瑣的日常事務纏身，導致雙方缺乏互信，形成嚴重的資源與專業錯配。

哈永安表示，不少業主往往只著眼於短期節省開支，部分人甚至抱持「大維修前賣樓」的心態以逃避責任。

他生動地形容，傳統的樓宇檢查就如同看普通門診，「只是量量血壓、看個喉嚨、測一下心跳」，做法相當初級且流於表面；而香港的慣常做法，往往是待樓齡達30年左右，才因應政府法規被動地進行這類基本檢測。對此，哈永安提倡業界未來需要「樓宇醫生」，並應將樓宇保養視作「長壽醫學」，必須透過數據進行精準監測，讓樓宇如同人體般長期保持在健康狀態，而非等到病入膏肓時，才逼不得已去「開刀」做大手術。

方案適用20年或以下樓齡屋苑

展望未來，哈永安期望能透過科技與數據分析推動行業轉型創新，以科學預測取代過去盲目拆建的被動做法，從根本上解決香港越趨嚴峻的樓宇老化難題。他認為，方案對其他約20年或以下樓齡、設施類別繁多而資產高昂的屋苑也會適用。至於其最終願景，是透過持續的數據監察與適時保養，全面落實預防性管理（Preventive maintenance），讓樓宇達致「長期免疫」的健康狀態，日後毋須再做傳統大維修，徹底免除沉重的財務負擔與工程風險。

政府樓齡30年驗樓計劃 非強制要求私樓大維修

資料顯示，去年全港有68%、近2.5萬幢私樓樓齡逾30年，另有近5200幢將於10年內達到此門檻，意味越來越多私人屋苑將步入「高齡化」階段。不少業主以為住宅樓齡滿30年便需要強制接受大維修，事實上政府僅要求樓齡達30年或以上的私人樓宇，接受「強制驗樓」，意味小業主其實可化被動為主動，只要持續做好維修保養，通過強制驗樓要求便可，不一定在「驗樓死線」時一次過耗費大量金錢及時間進行大維修。

屋宇署的「強制驗樓計劃」要求樓齡達30年或以上的私樓業主，在接獲屋宇署送達法定通知後，委任一名註冊檢驗人員就樓宇的公用部分、外牆、消防安全構件、排水系統等進行檢驗，並需進行監督檢驗後認為需要進行的修葺工程。

事實上，香港房屋協會亦有一個「自願樓宇評審計劃」，要求與上述「強制驗樓計劃」相同，取得有效認證的樓宇在十年內可豁免屋宇署的強制驗樓，鼓勵業主主動妥善管理及維修保養其物業。