【有片 / 租客惡夢 / 星島系列報道五之三】兩港女租客被截水截電8天勒令搬離 LTB頒令：業主須立即恢復供水電

【星島記者王婷、胡智豪獨家報道】兩名來自香港的新移民女生，今年四月底透過中介安排，在多倫多愛靜閣地區租住一個柏文單位，入住前已繳付五個月按金，惟三個月後突然面臨逼遷。兩租客擔心一旦離開，家內財物無法被妥善對待，所以堅決不走，被逼於遭停水停電的單位艱難地生活了8天。

最新發展是，安省業主和租客仲裁委員會(LTB)與多倫多市政府租務執法部門，分別向擁有業權一方要求即時恢復該單位水電，但被指控一方並無執行這項命令。 

一日通知遷出  翌日斷水斷電 市府命令遭無視

7月30日，兩人接獲業主轉發發展商通知，稱單位將被收回，要求翌日下午四時前必須遷出。翌日，有自稱發展商代表闖入威脅換鎖；8月1日起，柏文的大門鎖遭人換走，單位被切斷食水及電力供應。她們報警求助無果，其後收到發展商發出的《違例侵佔通知》，指她們非法佔用單位。

市政府租務執法部門於8月2日亦已發出緊急命令，要求恢復水電，但至今天(8日)發展商仍未有執行。事件涉及樓花「臨時入伙」階段，產權可能仍屬發展商，令租客陷入法律灰色地帶。

兩名女租客已於8月6日向安省業主和租客仲裁委員會（Landlord and Tenant Board，LTB）提出申訴，追討權益。事件亦警示租客，租樓前應查明業權，避免墮入法律灰色地帶。

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安省業主和租客仲裁委員會8月7日發出文件，要求擁有業權一方需立刻恢復水電供應。(星島圖片)

LTB緊急頒令  要求即時恢復水電

8月7日，安省業主和租客仲裁委員會（LTB）就案件發出一道臨時命令（interim order），指相關業主涉嫌干擾租客單位的食水及電力供應，並阻礙租客進入單位。仲裁委員會要求擁有業權一方應即時恢復水電，並加快排期聆訊。

LTB文件顯示，兩名陳小姐被列為「租客」（tenants），四名被列為「業主」（landlords），包括一名榮姓（音譯，Rong）人士（與兩名租客簽訂租約的「業主」，據稱已放棄業權）、柏文物業管理公司及發展商（Wood City Realty、8188475 Canada Corporation及95 Development Inc.）。

安省業主和租客仲裁委員會聆訊將以視像形式加快處理，重點聚焦水電供應及進出權爭議，其餘指控視時間安排。雙方須於開庭前七日交換證據，否則或無法在庭上使用。

當前，LTB臨時命令已通知涉事各方。

 法律顧問指水電屬「基本服務」　業主切斷屬違法行為

代表兩名租客的持牌法律顧問Raymond Lee接受《星島新聞》訪問時表示，8月6日兩名事主向LTB提交緊急申請，翌日即獲批，顯示事件具高度緊急性。

他稱LTB對事件高度關注，顯示法律對租客基本權利的保障。

《安省住宅租務法》（Residential Tenancies Act, 2006）將暖氣、電力、食水、熱水及燃料等列為「基本服務」（vital services）。未經LTB驅逐令，業主不得切斷或干擾這些基本服務。

兩香港新移民女生在多倫多愛靜閣地區租住的柏文單位(星島圖片)

法律顧問提醒：收取五個月按金屬違法　業主不可強迫租客預繳多月租金

Raymond Lee 續指，兩名女租客於四月份與業主簽約租住該單位，並繳付了高達五個月的按金，屬違反安省《住宅租務法》，房東及協助簽約的地產經紀均須承擔責任。

安省《住宅租務法》規定，業主只可收取最多相當於一個月租金的押金。

陳小姐與同屋女室友慘被斷水斷電多天，兩餐靠朋友接濟及買外賣。(星島圖片)

法律顧問強調，房東不可透過口頭或書面協議，強迫租客「自願」繳付超額押金或預繳多月租金，尤其以半年或一年租金作入住條件，屬不合理條款，違反《住宅租務法》。

他解釋，所謂「自願」往往是因業主威脅不租，根本不存在真正自願。一旦租客已入住，繳付超出一個月租金的押金，租客可依法向LTB仲裁委員會申請追討，押金有機會全數退回。他亦提醒業主勿被外界誤導，以為租客口頭同意即可收取高額預繳租金，否則將面臨法律風險。

對新移民租客，他建議業主可要求提供更多財務證明以作保障，但不應以不公平條款迫租客妥協。他亦建議租客，如遇不公平條件，應尋求法律意見或考慮其他更合理租務選擇，切勿輕易讓步，以免損害自身權益。

樓梯總是一片漆黑，兩位女士必須以手機開燈做照明。(星島記者攝)(星島圖片)

物業管理公司斷水斷電　法律顧問批評企業應守法律與道義

Raymond Lee又強調，本案中「業主」在經濟狀況不明朗的情況下出租單位，最終無法完成交易，亦是事件的主要癥結。

法律顧問透露，「發展商的法律代表最近有聯絡我方。發展商提出，他們是物業持有人，當初『業主』出租單位的行為，並未經過發展商的許可，因此認為兩名女生造成非法侵佔。」唯他指出，兩名女租客今年四月搬入時持合法租約，並已在物業管理處登記身份。即使「業主」與發展商交易未成，也不應牽連無辜租客。

柏文單位現時內景，原本風景宜人的落地窗設計，但在多倫多30度的天氣下，下午要遮蔽以避強光。(星島圖片)

單位停水停電已踏入第8天，二女連廁所也不敢隨便去。(星島圖片)

他說：「兩位女生是透過合法途徑入住，並已在管理公司登記，他們（管理公司）不可能不知道她們是租客。」

他認為，無論「業主」與發展商之間有何問題，管理公司在處理上亦不應牽連無辜的租客。管理公司明知兩人已合法入住並登記，卻仍配合斷水斷電，屬不當行為。

「一個大企業的表現不應該是去欺負無辜的租客，有話可以好好說。」

他認為，發展商原本與租客一樣，同為受害方，真正責任在無法完成交易的「業主」。

單位內的電爐不能運作，她們用一個手提石油氣爐取代，上面殘留著一個湯碗。(星島圖片)

租務糾紛應走合法程序　業主須經法院及法警執行驅逐

他評論，在安省甚至加拿大，租務糾紛都很常見。任何一方都可能有過錯。唯針對此事，其實「業主」責任較大。但發展商身為大企業，亦不應以斷水斷電對付租客。

Raymond Lee 重申，如有租務糾紛，業主可透過LTB合法驅逐租客。但亦提醒，經由LTB獲得驅逐令後，仍需經過法庭申請法警（Sheriff）執行，不可自己報警或強行驅逐。

市府命令屢遭無視　業主恐面臨法律追究

他指出，早於LTB頒令前，多倫多市政府租務執法部門 已於8月2日下令發展商與物業管理公司恢復水電，並於8月6日再下通牒，要求最遲於7日之前應恢復，否則政府將提告。唯他們未曾理會市府命令，命令至8月8日仍未執行。對此，發展商與物業管理或需承擔法律後果。

當前，針對物業管理公司及發展商的法律行為或陸續有來。星島就此案查詢物業管理公司Wood City Realty，惟發言人今日指，暫時維持立場，不會評論此事。星島亦曾聯絡了發展商「95發展公司」，但刊出之前未獲得正式回覆。

8月1日，代表發展商的物業管理公司於單位大門張貼《違例侵佔通知》，指她們二人現正非法佔用單位。8月2日，多倫多市政府執法官員上門並發出緊急命令，要求單位恢復水電，惟至8月8日仍未執行。(星島圖片)

【租賃法律冷知識】

1 安省業主和租客仲裁委員會（LTB）

LTB隸屬安省審裁處（Tribunals Ontario），負責處理房東與租客之間的糾紛，包括欠租、驅逐、維修及基本服務爭議。運作模式與法庭類似，可透過調解或仲裁解決。LTB有權在案件未結前頒布臨時命令（Interim Order），要求即時恢復服務或停止特定行為。違反命令可引致進一步法律行動。

2「基本服務」（vital services）

安省《住宅租務法》（Residential Tenancies Act, 2006）中關於「基本服務」（vital services）的規定：Section 21(1)——業主未經仲裁委員會（LTB）批准，不得切斷或干擾向住宅大廈或租住單位供應的暖氣、電力、食水、燃氣或其他燃料，以及任何對住宅大廈或租住單位必不可少的服務或設施。

3「租務押金」（deposit）

安省《住宅租務法》（Residential Tenancies Act, 2006）中關於「租務押金」（deposit）的規定：Section 106——業主可要求租客支付租金押金作為簽訂租約的條件，但押金不得超過一個月租金，且只能用作租約終止前最後一個月的租金。

 4 驅逐程序嚴格規定：只有法警可執行驅逐

根據安省《住宅租務法》，任何驅逐行動必須依法申請仲裁委員會（LTB）裁決。若租客未於驅逐命令指定的日期前搬離單位，業主不得自行執行驅逐行動，例如強行將租客移出，斷水斷電，或自行更換門鎖。驅逐命令的執行權屬於高等法院執法部門，即俗稱「法警」（Sheriff’s Office）。LTB本身不負責執行命令。業主須向法警辦公室提交LTB命令副本，並繳付相關費用，才能正式執行驅逐。

（圖：本報記者王婷、胡智豪）T15