【租客惡夢 / 系列報道五之五】樓花臨時入伙亂象下...... 業主與租客十大須知(一文讀懂)

【星島記者王婷報道】早前《星島新聞網》率先報道，兩名來自香港的新移民女租客今年4月起租住多倫多愛靜閣一個柏文單位，7月尾突然接獲發展商通知，指單位未能完成正式交樓，要求她們24小時之內搬走。她們未立即搬走，隨即遭斷水斷電超過一星期。事件揭示，購買及租住樓花單位時，臨時入伙（occupancy）期間各方的權限與保障，值得樓花買家與租客高度關注。

星島專訪 The Garden Series 屋苑三組華人業主：

星島記者走訪由 95 Development Inc. 「九五發展公司」興建的「The Garden Series」屋苑（包括三幢新建townhouse排屋及兩幢condo柏文大廈），並訪問了三戶已完成正式交樓（final closing）的華人業主：

• 一對北方年輕夫婦：購置townhouse，今年6月完成正式交樓，自住用途。
• 一個廣東中年業主：購置townhouse，今年6月完成正式交樓，自住用途。
• 一對華裔銀髮夫婦：購置condo，並於今年6月底將單位出租，7月6日完成正式交樓。

位於士嘉堡愛靜閣社區的The Garden Series屋苑（星島記者胡智豪攝）

上述三個單位的業主普遍經歷相似：購買樓花時，先簽署「房屋買賣協議」（Agreement of purchase and sale，簡稱APS），一般預期2至5年內可交樓。待發展商通知「臨時入伙」（interim occupancy closing）後，已購買樓花的業主便可搬入單位居住，同時需按月支付臨時入伙期的「入伙費」（occupancy fee）予發展商。直至發展商通知「正式交樓」（final closing），完成最後付款後，業主便取得業權。

一、

APS簽訂後.......　

臨時入伙費用由發展商主導

來自廣東的中年業主指，他於一年前收到臨時入伙通知，即可入住。他隨即攜同家人搬入townhouse單位，兩個月前（即今年六月）完成正式交樓。期間他共支付十個月的臨時入伙費，每月逾5,000元，包括預繳管理費、預繳地稅，及餘款按 7.8% 計息的貸款利息。

另一對來自中國北方的年輕夫婦指，他們一年前收到臨時入伙通知，隨後開始入住townhouse。他們稱，直到六月完成正式交樓為止，一共繳付了約一年的入伙費，每月約6,000元。

另一對銀髮華裔夫婦則於今年4月底收到通知，condo可以臨時入伙，隨即開始付入伙費，至今年7月完成正式交樓。期間他們每月繳付逾6,000元臨時入伙費，包括餘款按 6.8%計息的貸款利息。

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陸嘉華律師 (受訪者提供)

二、

入伙費不算供樓  全繳給地產商　

利率高於銀行貸款  買家開支大

「（入伙費）這筆錢不會幫你供樓，全部是交給發展商，等於交租。」星島採訪Raymond Luk陸嘉華律師，他專攻房地產法及家事法。

陸嘉華律師解釋，入伙費通常由三部分組成：預繳管理費、預繳地稅、以及由發展商規定之息率的買家未付樓價之貸款利息，其中利息往往是最大一筆錢，亦最容易令買家失預算。

陸嘉華指出，臨時入伙普遍見於新建condo及townhouse，原意是讓買家提早入住，毋須等到全幢物業完成註冊。惟安省對入伙費金額及時間長短沒有上限，利率亦由發展商決定，常見做法是在簽約當日的銀行利率基礎上加約3%。

有樓花買家曾經抗議入伙費繳交時間太長，費用太高。(圖源：小紅書)

陸嘉華律師指出，當前入伙費通常每個月逾五千到七千都有；而繳付時間方面，一般來講，繳付三個月至一年時間為常態，如果一年半甚至兩年，就對買家來講太過不利。

「我有客戶要付二十個月入伙費，這對買家並不公平。」他指出，發展商通知臨時入伙時，買家通常要一次交齊十二張支票，按月兌現。

「我經常收到很多客戶詢問，是否可以不臨時入伙，直接正式交樓？因為客戶不想臨時收樓，客戶不想支付入伙費。但這是不可以的，因為當初，APS買賣協議已有規定，當發展商通知單位可以臨時入伙時，業主便要做入伙手續，同時開始支付這筆入伙費。」

位於士嘉堡愛靜閣社區的The Garden Series屋苑（星島記者胡智豪攝）

來自廣東的中年業主指，他理解發展商要收取地稅及餘款貸款利息，「我唯獨不知道他們為什麼要收管理費，因為當時這裡什麼都沒弄好，沒有什麼可以管理的。說真的，物業管理人員現在才開始進來，我都沒有直接跟他們打交道，很多事情我都是自己管自己。」

有法律界人士指出，現時加拿大的樓花亂象，急須處理，以保障樓房買賣及租賃的各方持份者利益。(圖片：Pexels)

三、

臨時入伙費高達每月九千元　

買家繳付高額利息  壓力沉重 

資深地產代理Johnson Yu接受星島採訪時亦透露，市場上最高入伙費曾達每月9,000元，背後更是以浮動利率（prime rate）計算再加額，壓力驚人。繳付時長最長則高達24個月。若臨時入伙期拖得過長，往往反映發展商財務或施工出現問題，「有些要等兩年才正式入伙」。

他形容，有些樓盤在設計及施工上曾出現荒謬情況，例如樓梯高度誇張、施工錯誤等拖延整體完工進度，最終令買家長時間無法真正入住。

本地樓花買賣流程由簽署買賣協議（APS）至最終正式交樓（Final Closing）之間，往往並非嚴格依循既定階段，而是受制於發展商出貨時間。地產代理舉例指出，發展商有時甚至會以九十日試水溫，先聲稱鎖定某幅地皮，再向市場推售，實際上相關的場地規劃（Site Plan）仍未獲批。他提醒，有意入市的買家應透過可靠渠道核實發展商背景、地盤批文進度及周邊規劃，避免單憑銷售資料或口頭承諾作決定，「最重要是清楚知道自己買的，到底是一幅已獲批的地，還是一個只存在於圖紙上的構想。」

四、

地產商正式交樓通知期短
業主完成closing壓力大

回到「The Garden Series」屋苑，多名受訪業主亦反映，單位由接獲發展商通知要正式交樓，到真正交樓日，期間通常只有七至十天時間。正式交樓準備時間太短，一眾業主壓力倍增。

來自廣東的中年業主稱，他的單位購入時總價接近一百萬元，而今年六月獲通知正式交樓之時，只有十天時間Closing付全費，而業主當時尚需支付十幾萬元。他稱自己算幸運，因已準備好現金，亦為估價高低等變數做定預算。他對於該處自住單位較為滿意，唯其中肯地指出，「發展商真的應該更早通知幾時正式交樓，我們是比較幸運能完成成交，但好多人真的未必能夠十天準備好全部資金。」

另一對年輕華人業主亦於今年六月完成正式交樓，他們強調，「Closing給的那個時間確實非常短，非常非常急」。好在他們亦預備充足的資金，方才成功完成交易。

一對銀髮華人夫婦則對正式交樓通知期太短，表示不滿，「他們臨時入伙期就一拖再拖，從最遲去年十一月，拖到今年四月。四月臨時入伙後，我們根本不知道何時會正式交樓。而當他們通知我們正式交樓時，就只給我七天時間準備而已」。他們告訴星島記者，自己的單位購入價為$110萬元，唯在最後交樓之前，銀行估價超低，只獲批60萬元按揭，他們最後需自付無法貸款的款項合共50萬元。

(圖片：Pexels)

五、

3個月交吉通知期較合理

業主需有充裕時間準備錢

通常接獲發展商通知要正式交樓之後，業主需要一段時間準備資金，因正式交樓所需的費用頗巨大，包括如土地轉讓稅，地產商費用，政府費用，產權費，保險費，律師費，封頂稅費，等等多項雜項。如果正式交樓僅於極短時間之內通知業主，會造成業主籌集尾款及辦理按揭程序頗為吃力。但現時發展商通常只會於二至四個星期之前通知正式交樓日。

陸嘉華律師亦指出，在final closing階段，從接獲發展商通知、到最終完成正式交樓，通知期太短，往往成為許多華人買家的痛點。他以自己的工作經驗來說：「如果發展商通知說，一個半月之後就要final closing，我們很多客人都會很擔心，因為他們需要好多時間準備定按揭。他們會覺得好麻煩。」

通知期長短，對於需辦按揭的買家而言，影響尤其重大。不僅銀行審批需時，而且有時就算預早做銀行按揭，但由於正式交樓日期未定，銀行評估只在90天內有效，過後又要重新評估。

陸嘉華律師指出，如果發展商可以提前三個月通知最後正式交樓，對買家而言，準備時間就比較充裕；如果提前兩個月，算是合理；但如果只給買家一個月，那時間真的太緊張。

六、

APS 買家談判空間少

無法如期成交後果嚴重　

陸嘉華律師提醒，若樓花業主未能在final closing期限內完成交樓，發展商可視為違約（default），有權收回業權及訂金。雖說業主可與發展商商討延期，但買家將需支付發展商律師費及其他開支。「如果樓花業主在成交期限內『搞唔掂』交樓，發展商會說買家default，可以拿回title，收回deposit。」

星島詢問陸律師，為何final closing的正式交樓日期及何時發出通知只由發展商說了算？陸嘉華律師直言，「因為當初你簽署APS的條款就是發展商定，發展商通知你final closing你就要ready 。」

(圖片：Pexels)

資深地產代理Johnson Yu接受星島採訪。（星島記者胡智豪攝）

資深地產代理Johnson Yu談到在加拿大的一般情況時指出，其實樓花買賣協議（APS）對買家保障有限。他舉例指，很多買家在簽署合約時，其實沒有太多選擇，「對方叫我簽，我就只能簽」，等到日後出問題時追問原因，買家才發現當時根本無法修改條款。

Johnson Yu舉買condo樓花為例，簽訂APS時有十天的冷靜期（cooling-off period），雖然冷靜期容許買家諮詢律師，但發展商強勢的情況下，律師亦難以為客戶爭取額外保障。特別是在市場旺盛時期，發展商可能會說「你不簽，後面有人排隊買」。極端情況下，個別發展商甚至會要求豁免十天冷靜期，這對買家而言自然相當不利。 

七、

買家應多留意APS條款　

提前預算兩大關鍵日期

陸嘉華律師特別提醒樓花買家，在簽訂買賣協議APS時，買家應聘請專業的地產經紀及律師。他提醒，樓花買家應格外留意兩個日期，一是occupancy日期，二是final closing日期。

他指出，雖然業主只能聽發展商話事，自己完全無法提早得知這兩個日期，但買家應為此做好充分的財務準備。當收到發展商通知此二項日期後，買家便要準備好臨時入伙費及交樓相關金錢。

因此，買家要格外留意，發展商在買賣協議APS內列明如何計算這些費用，並為此提早做好財務規劃，勿失預算。

持牌法律顧問Raymond Lee亦指出，若樓花買家計劃在日後轉讓樓花（做assignment物業轉讓）或出租，必須在簽署買賣協議APS之前與發展商談妥，並盡量取得書面同意，「因為一旦簽署了APS，你基本上已經沒有談判的餘地。」

(圖片：Pexels)

八、

樓市低迷  發展商融資壓力增

現金流繫於銷售與交樓時間

過去數年，多倫多原本火熱的 condo 市場逐漸降溫。隨著投資者退場，開發商亦開始延遲或取消房產開發項目。

調查機構Urbanization 於 2025 年 7 月公布了大多區《第二季度柏文調查報告》。報告指出自 2024 年初起的一年半內，大多區已有 21 間地產商取消了共 4,412 個 柏文單位的興建開發計劃，創下自 2018 年以來新高。《Global and Mail》於7月中報道指，過去三個月更有四個開發商取消項目，「九五發展公司」便是其中之一。據悉，該公司取消了原定於 Markham 開發的一個小型項目。

地產代理 Johnson Yu指出，地產發展商通常透過銀行或金融機構取得建築貸款，是否使用高槓桿則視乎個別地產商。然而若單位未能順利售出，或買家未能完成交易，銀行可能拒絕按時批出貸款，導致發展商出現資金缺口，甚至追討準買家的違約責任。由此可推，賣屋日期與交樓時間，其實密切影響到發展商的現金流狀況，任何延遲都有可能影響資金鏈的穩定性。

九、

臨時入伙期間常見出租單位　

能否出租決定權全在發展商  

對於買家而言，面對每月逾五六千元的高昂入伙費，非自住用途的樓花買家便經常於臨時入伙後，迅即將單位出租以作補貼。陸嘉華律師亦表示，他有不少客戶投資的Condo物業，在臨時入伙期間已經出租。

陸嘉華律師強調，在完成正式交樓之前，業權未正式轉讓予業主，單位能否出租仍屬於發展商的決定範疇。雖然極少有發展商明文禁止出租，但樓花業主若計劃在臨時入伙期間出租，應主動通知發展商，以免日後引起爭議。

兩名不知情狀況下租住臨時入伙單位的香港女租客，被逼遷期間遭斷水斷電9天。（星島記者胡智豪攝）

星島早前採訪兩對被「九五發展公司」要求遷出的香港女租客及隔壁一對情侶租客，他們都稱，一早已於物業管理處登記自己的租客身份，並獲物業管理提供儲物間、車房、信箱及大門鑰匙等入戶必備物品。他們亦均聲稱，對樓花業主未能成功交樓一事毫不知情。

香港女租客陳小姐對星島指出，「我之前一直有跟Adam Yang（該處物業管理代表）溝通，我登記了我的資料，我跟他說了我是租客，我的租約期到何時，從幾時開始、到幾時結束，他都知道。」

星島並採訪一對銀髮華人業主得知，他們的單位於今年四月獲通知可以臨時入伙。之後他們開始支付每月逾六千元的入伙費。由於不知悉單位何時可正式交樓，華人夫婦於是在6月簽定租約將單位租出，租約期由今年7月1日開始。他們亦曾如實告知物業管理。「我們有申請啊，我必須申請。你不申請（租客）怎麼進來？你不告訴他，難道悄悄地住進來？」

華人夫婦指，之後他們被發展商要求豁免一大筆發展商應付給業主的賠償金。

他們購置樓花單位的臨時入伙日最遲應為2024年11月，但實際入伙日推遲到2025年4月28日。因延遲入伙，發展商原應支付他們一筆封頂7,500元的賠償金。唯夫婦在發展商的要求下已豁免這筆賠償金。

「他們（發展商）說，你要放棄這個賠償金，才有資格在入伙期間去出租。他們說這筆豁免並非強制要你簽，但你最好簽。你必須要給他簽一個合同，放棄你很多權益，（我們）被迫放棄。」他們又提及，知道不少業主都與發展商簽字，同意豁免此項封頂7,500元的賠償金。

銀髮夫婦續指，他們也曾在其他發展商處購置房產，同樣情況出租，從無遇阻。

持牌法律顧問Raymond Lee （受訪者提供）

(圖片：Pexels)

十、

臨時入伙期租樓風險

無聲陷阱租客易中招

陸嘉華律師解釋，部分成交文件（closing contract）會列明，業主在臨時入伙期間不得出租，或規定若想出租，必須事先獲得發展商批准。唯各個發展商的規定並不一致，買家必須細閱文件。 

持牌法律顧問Raymond Lee亦提醒，臨時入伙期間出租，須先獲發展商批准，租客及業主均需留神。

法律顧問Raymond Lee就兩港女租客遭逼遷的個案引發的問題指出，舉例一般情況來說，其實物業管理公司可以規定，於臨時入伙期間，若有租客登記入住，必須出示發展商的書面同意，方可辦理。不過，部分管理公司並無執行此細項，形同「閉眼放行」。他形容，這種情況猶如一個「無聲陷阱」——管理公司不出聲，租客與業主便誤以為一切合法，直至日後被指未獲同意，才發現問題已成事實。

對此，陸嘉華律師評論：「一般而言，只要你是個善意租客，即使不知業主是否擁有業權，也未知自己不應該居於該處，只要行事善意（conduct yourself in good faith），你依然享有租客權利。」

陸嘉華律師又建議，租客如承租新落成的公寓單位，應先確認臨時入伙期間是否允許出租。租客可要求業主或管理公司提供書面同意，甚至查閱APS條款，以保障自身權益。

（圖：星島記者胡智豪；Pexels）T15