【有片 / 租客恶梦 / 星岛系列报道五之三】两港女租客被截水截电8天勒令搬离 LTB颁令：业主须立即恢复供水电

【星岛记者王婷、胡智豪独家报道】两名来自香港的新移民女生，今年四月底透过中介安排，在多伦多爱静阁地区租住一个柏文单位，入住前已缴付五个月按金，惟三个月后突然面临逼迁。两租客担心一旦离开，家内财物无法被妥善对待，所以坚决不走，被逼于遭停水停电的单位艰难地生活了8天。

最新发展是，安省业主和租客仲裁委员会(LTB)与多伦多市政府租务执法部门，分别向拥有业权一方要求即时恢复该单位水电，但被指控一方并无执行这项命令。 

一日通知迁出  翌日断水断电 市府命令遭无视

7月30日，两人接获业主转发发展商通知，称单位将被收回，要求翌日下午四时前必须迁出。翌日，有自称发展商代表闯入威胁换锁；8月1日起，柏文的大门锁遭人换走，单位被切断食水及电力供应。她们报警求助无果，其后收到发展商发出的《违例侵占通知》，指她们非法占用单位。

市政府租务执法部门于8月2日亦已发出紧急命令，要求恢复水电，但至今天(8日)发展商仍未有执行。事件涉及楼花“临时入伙”阶段，产权可能仍属发展商，令租客陷入法律灰色地带。

两名女租客已于8月6日向安省业主和租客仲裁委员会（Landlord and Tenant Board，LTB）提出申诉，追讨权益。事件亦警示租客，租楼前应查明业权，避免堕入法律灰色地带。

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安省业主和租客仲裁委员会8月7日发出文件，要求拥有业权一方需立刻恢复水电供应。(星岛图片)

LTB紧急颁令  要求即时恢复水电

8月7日，安省业主和租客仲裁委员会（LTB）就案件发出一道临时命令（interim order），指相关业主涉嫌干扰租客单位的食水及电力供应，并阻碍租客进入单位。仲裁委员会要求拥有业权一方应即时恢复水电，并加快排期聆讯。

LTB文件显示，两名陈小姐被列为“租客”（tenants），四名被列为“业主”（landlords），包括一名荣姓（音译，Rong）人士（与两名租客签订租约的“业主”，据称已放弃业权）、柏文物业管理公司及发展商（Wood City Realty、8188475 Canada Corporation及95 Development Inc.）。

安省业主和租客仲裁委员会聆讯将以视像形式加快处理，重点聚焦水电供应及进出权争议，其余指控视时间安排。双方须于开庭前七日交换证据，否则或无法在庭上使用。

当前，LTB临时命令已通知涉事各方。

 法律顾问指水电属“基本服务”　业主切断属违法行为

代表两名租客的持牌法律顾问Raymond Lee接受《星岛新闻》访问时表示，8月6日两名事主向LTB提交紧急申请，翌日即获批，显示事件具高度紧急性。

他称LTB对事件高度关注，显示法律对租客基本权利的保障。

《安省住宅租务法》（Residential Tenancies Act, 2006）将暖气、电力、食水、热水及燃料等列为“基本服务”（vital services）。未经LTB驱逐令，业主不得切断或干扰这些基本服务。

两香港新移民女生在多伦多爱静阁地区租住的柏文单位(星岛图片)

法律顾问提醒：收取五个月按金属违法　业主不可强迫租客预缴多月租金

Raymond Lee 续指，两名女租客于四月份与业主签约租住该单位，并缴付了高达五个月的按金，属违反安省《住宅租务法》，房东及协助签约的地产经纪均须承担责任。

安省《住宅租务法》规定，业主只可收取最多相当于一个月租金的押金。

陈小姐与同屋女室友惨被断水断电多天，两餐靠朋友接济及买外卖。(星岛图片)

法律顾问强调，房东不可透过口头或书面协议，强迫租客“自愿”缴付超额押金或预缴多月租金，尤其以半年或一年租金作入住条件，属不合理条款，违反《住宅租务法》。

他解释，所谓“自愿”往往是因业主威胁不租，根本不存在真正自愿。一旦租客已入住，缴付超出一个月租金的押金，租客可依法向LTB仲裁委员会申请追讨，押金有机会全数退回。他亦提醒业主勿被外界误导，以为租客口头同意即可收取高额预缴租金，否则将面临法律风险。

对新移民租客，他建议业主可要求提供更多财务证明以作保障，但不应以不公平条款迫租客妥协。他亦建议租客，如遇不公平条件，应寻求法律意见或考虑其他更合理租务选择，切勿轻易让步，以免损害自身权益。

楼梯总是一片漆黑，两位女士必须以手机开灯做照明。(星岛记者摄)(星岛图片)

物业管理公司断水断电　法律顾问批评企业应守法律与道义

Raymond Lee又强调，本案中“业主”在经济状况不明朗的情况下出租单位，最终无法完成交易，亦是事件的主要症结。

法律顾问透露，“发展商的法律代表最近有联络我方。发展商提出，他们是物业持有人，当初‘业主’出租单位的行为，并未经过发展商的许可，因此认为两名女生造成非法侵占。”唯他指出，两名女租客今年四月搬入时持合法租约，并已在物业管理处登记身份。即使“业主”与发展商交易未成，也不应牵连无辜租客。

柏文单位现时内景，原本风景宜人的落地窗设计，但在多伦多30度的天气下，下午要遮蔽以避强光。(星岛图片)

单位停水停电已踏入第8天，二女连厕所也不敢随便去。(星岛图片)

他说：“两位女生是透过合法途径入住，并已在管理公司登记，他们（管理公司）不可能不知道她们是租客。”

他认为，无论“业主”与发展商之间有何问题，管理公司在处理上亦不应牵连无辜的租客。管理公司明知两人已合法入住并登记，却仍配合断水断电，属不当行为。

“一个大企业的表现不应该是去欺负无辜的租客，有话可以好好说。”

他认为，发展商原本与租客一样，同为受害方，真正责任在无法完成交易的“业主”。

单位内的电炉不能运作，她们用一个手提石油气炉取代，上面残留着一个汤碗。(星岛图片)

租务纠纷应走合法程序　业主须经法院及法警执行驱逐

他评论，在安省甚至加拿大，租务纠纷都很常见。任何一方都可能有过错。唯针对此事，其实“业主”责任较大。但发展商身为大企业，亦不应以断水断电对付租客。

Raymond Lee 重申，如有租务纠纷，业主可透过LTB合法驱逐租客。但亦提醒，经由LTB获得驱逐令后，仍需经过法庭申请法警（Sheriff）执行，不可自己报警或强行驱逐。

市府命令屡遭无视　业主恐面临法律追究

他指出，早于LTB颁令前，多伦多市政府租务执法部门 已于8月2日下令发展商与物业管理公司恢复水电，并于8月6日再下通牒，要求最迟于7日之前应恢复，否则政府将提告。唯他们未曾理会市府命令，命令至8月8日仍未执行。对此，发展商与物业管理或需承担法律后果。

当前，针对物业管理公司及发展商的法律行为或陆续有来。星岛就此案查询物业管理公司Wood City Realty，惟发言人今日指，暂时维持立场，不会评论此事。星岛亦曾联络了发展商“95发展公司”，但刊出之前未获得正式回复。

8月1日，代表发展商的物业管理公司于单位大门张贴《违例侵占通知》，指她们二人现正非法占用单位。8月2日，多伦多市政府执法官员上门并发出紧急命令，要求单位恢复水电，惟至8月8日仍未执行。(星岛图片)

【租赁法律冷知识】

1 安省业主和租客仲裁委员会（LTB）

LTB隶属安省审裁处（Tribunals Ontario），负责处理房东与租客之间的纠纷，包括欠租、驱逐、维修及基本服务争议。运作模式与法庭类似，可透过调解或仲裁解决。LTB有权在案件未结前颁布临时命令（Interim Order），要求即时恢复服务或停止特定行为。违反命令可引致进一步法律行动。

2“基本服务”（vital services）

安省《住宅租务法》（Residential Tenancies Act, 2006）中关于“基本服务”（vital services）的规定：Section 21(1)——业主未经仲裁委员会（LTB）批准，不得切断或干扰向住宅大厦或租住单位供应的暖气、电力、食水、燃气或其他燃料，以及任何对住宅大厦或租住单位必不可少的服务或设施。

3“租务押金”（deposit）

安省《住宅租务法》（Residential Tenancies Act, 2006）中关于“租务押金”（deposit）的规定：Section 106——业主可要求租客支付租金押金作为签订租约的条件，但押金不得超过一个月租金，且只能用作租约终止前最后一个月的租金。

 4 驱逐程序严格规定：只有法警可执行驱逐

根据安省《住宅租务法》，任何驱逐行动必须依法申请仲裁委员会（LTB）裁决。若租客未于驱逐命令指定的日期前搬离单位，业主不得自行执行驱逐行动，例如强行将租客移出，断水断电，或自行更换门锁。驱逐命令的执行权属于高等法院执法部门，即俗称“法警”（Sheriff’s Office）。LTB本身不负责执行命令。业主须向法警办公室提交LTB命令副本，并缴付相关费用，才能正式执行驱逐。

（图：本报记者王婷、胡智豪）T15