勿被紙上富貴衝昏頭 真實數據揭加拿大人遠比想像中窮
【星島綜合報道】近期一項全球財富調查顯示，典型加拿大人的財富是美國典型人的兩倍以上，加拿大社群媒體上頓時一片自鳴得意。
據《環球郵報》（The Globe and Mail）報道，這份由瑞士銀行巨擘瑞銀集團（UBS）編纂的報告中，美國憑藉富豪與超高收入群體數量，在「平均財富」指標上預料之中地遠超加拿大。
然而，在更能反映普羅大眾真實處境的「財富中位數」上，加拿大高居全球第七，美國則位列第28名。儘管這項數據對加拿大格外有利，但先別急著鼓掌，加拿大人的實際富裕程度並不如數字般光鮮。
人為稀缺扭曲房產財富
加拿大人的個人財富大量被套牢在房地產中。1999年，主要住宅佔加拿大人總資產比重不足32%，但到了2023年，該比例已攀升至38%。
西安大略大學(Western University）經濟學家莫法特（Mike Moffat）將此定義為「人為稀缺導致的資產價值膨脹」，而非真正創造的財富。這種稀缺源於阻礙建築的各類因子，包括推高營造成本的稅收與開發規費、僵化的土地用途劃分（zoning）法規，以及不必要的限制性建築規範。
一旦將房價與收入進行對比，加國相較於美國的優勢便蕩然無存。2024年最新數據顯示，美國典型獨立屋房價約為典型家庭收入的五倍；反觀加拿大，典型獨立屋價格已高達家庭收入的九倍。
加拿大房價高企，並非因為住宅更奢華或佔地更大，而是因為加國長期建造不足，導致特別適合家庭居住的房屋供應嚴重滯後於需求。
青年世代置產現歷史性倒退
房價與收入的巨大鴻溝不僅誇大了加拿大人的富裕程度，更摧毀了年輕世代透過工作晉級置產的階梯。
加拿大統計局數據顯示，2011至2021年間，30至34歲加拿大人的置產率從近60%萎縮至略高於50%。莫法特指出，若採用美國Federal Reserve Bank of Minneapolis開發的創新指標——計算總成年人口中的實際置產人數，而非僅計算有屋主居住的戶數，則該年齡層的置產率將再挫10個百分點，跌至42%。
這也解釋了近年來許多本國年輕人年過30仍與父母同住的普遍現象。
虛高的房價同樣成為老年人的隱憂。雖然年長屋主在過去四分之一世紀的房市飆升中獲益匪淺，近年來，許多收入與儲蓄都屬中等的加拿大人，因房屋價值突破100萬元而成為「百萬富翁」。雖然房價已從2022年高峰回落，但即使計入通脹，房屋如今的價值仍比本世紀初高出一倍以上。
老年世代變現養老不樂觀
但房產屬於流動性極差的資產。
以多倫多為例，平均一家一戶住宅價值約160萬元，而兩房柏文（Condo）平均價格約77萬元。
若高齡屋主希望透過「大屋換小屋」變現養老，扣除5%地產經紀佣金與柏文土地轉移稅等高達12萬元的交易成本與搬遷費後，淨收益僅剩約70萬元，且還需面對高昂的柏文管理費與保險費。
若選擇售屋改為租房，多倫多6月份兩房柏文的平均掛牌月租已逼近2,950元。以30年退休生涯估算，即便僅維持溫和租金漲幅，住房成本也將超越140萬元。
至於近年盛行的反向按揭（Reverse mortgages），其五年固定利率目前高達6.2%左右，遠超傳統按揭的4%以下。以160萬元的房產為例，65歲長者最多僅能貸出68.8萬元，在利率不變下，20年累積的利息將高達166萬元，幾乎將房屋殘值蠶食殆盡。
加拿大人在紙面上或許富裕，但在現實裡，他們可能比自己想像的要窮。
圖：加通社/Global News
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