新移民揾工篇：地產經紀 進修考牌方法詳解

【抵埗攻略】加國地產市場熾熱，吸引了不少人投身地產經紀行列，亦有不少新移民選擇做地產經紀，但在加國的入行方法和香港完全不同，要進修也要考牌，需要認可資格才可從事樓宇買賣。

加拿大註冊慈善機構「家和」製作了一系列為新移民及準移民而設的短片，介紹各行各業，其中《加港移民雞精班－就職篇：地產經紀》，訪問了地產經紀 Anita Li (下圖)，詳細解釋這一行的入職途徑。

地產經紀這行業在加拿大的主要功能是什麼？

在加拿大當地產經紀比香港更加專業，除了為買家買屋和賣家賣屋，還要幫賣家做staging(佈置) ，以一個良好的狀況賣出物業。在疫情期間，也可能會找人拍3D視頻放上網，甚至是上社交媒體賣廣告。如果收到了很多offers （出價），也要幫賣家選擇哪個買家出價最適合。

如果是幫買家找房子，當找到合適的房子，出價的方式和香港不一樣。每個地產經紀都有自己的專業知識，幫助買方和賣方。地產經紀和香港最大的分別是，他們的收入全部都是佣金，公司方面是沒有底薪的。他們的收入主要是賣房，業主和房東給佣金，買家和租客是不用給任何佣金。由於佣金是房子價格的百分比，所以吸引了很多人入行。現在來說，加拿大安省大概有6萬6千個地產從業員，大部分分佈在大多倫多的地區。這個行業的靈活性很強，所以這6萬6千人裡頭大部分是兼職人士，他們很多人平時有份正職，周末的時候會帶人去看房子或上網做些買賣，所以這一行吸引不少人做兼職。

地產經紀在加拿大有什麼監管機構？

在加拿大做地產從業員，或稱地產經紀，屬於專業人士，而每個省都有他們專有的入行規則，大部分的省份會有考試和課程組成的入行專業教育。在安省當地產經紀，專業協會有Ontario Real Estate Association（OREA）和Canada Real Estate Association (CREA)，地產經紀不能跨省工作，假如在安省做地產從業員要去卑詩省，則要在卑詩省的協會申請資格。

很少人跨省做地產從業員，因為客戶需要從業員熟悉那個地區的社區，街道，學校和交通。如果去了個不熟悉的地區，就是少了對當地環境熟悉度的優勢。

有什麼入行資格、教育程度、義工經驗、實習時數及學徒年資？

安省要考地產經紀的牌照，首先有一個系列的課程，和通過一系列考試。在開始這一系列課程之前，地產經紀的最低要求是安省中學畢業。就以本地Humber College的要求，暫時不承認海外的中學畢業學歷。如果海外有大學的學歷，可以把資料上傳到網站上進行審批，以我所知，通常已經可以豁免入學試。

就算你的學歷不被承認，也不需要太擔心，因為可以考入學試。這個入學試比較簡單，主要是考英文程度，英文的讀寫，和簡單的數學題。如果想報地產經紀這個課程，報名費是加幣75元。假如需要考入學試，第一次不通過也不用擔心，因為只要每次交報名費，就可以考無限次。考試的通過分數大概是75分，考過了就可以去報第一個課程。

安省來說，現在只有一家專科學院舉辦相關課程，就是Humber College 的 The Real Estate Salesperson Program，大家可以在網站上看看相關的資料。這個課程是在2019年年中的時候開始，之前有個舊的制度，但那個制度已經不再用了，現在要做地產經紀，一定要去Humber College上課。

這個學科裡有五個課程和兩個模擬課程。五個課程全部是網上課程，所有的資料和課程都在網上通過powerpoint上課，也有些模擬試題提供給學生做。每一個課程都要完成了，才能上網報名考試。五個課程裡，頭三個課程是根據個人時間和速度完成，讀完就自己報名考試。三個考試都考完了，學生都要報名上模擬課程。在疫情之前，學生都要去Humber College上這個模擬課程，時間為星期一至星期五，9點到5點。到課程最後一天會有個考試，及格分數也是75分。

現在在疫情期間，這個模擬課程改為網課，現在除了有星期一到五，9點到5點的課程，也增加了周末課程，適合兼職人士利用5個週末去完成這個模擬課程。

上完第一個模擬課程，下一個是第四級的課程，完成後，就會出現第二次的模擬課程。第二次的模擬課程用一個星期上完之後，就會出現第5級課程，不需要考試，上網看完一堆資料就完成了這個課程。完成了5個課程後，便會獲取證書，你可以上網下載，然後發到你選擇的地產代理公司，到時候地產公司就可以幫你申請牌照。

從了地產經紀，是否就人人賺個盤滿砵滿呢？

根據加拿大政府的Job Bank分析，地產經紀的收入差距很大，以安省為例，收入範圍由年薪31,668元至140,661元不等，當中分別自然與個人付出的努力有關。

在Humber College完成課程後，可以去相熟，或在家附近，或名聲較好的地產經紀行自薦。那他們請人有什麼要求呢？這其實不用擔心，每個經紀行的目的都是想吸納最多的經紀。因為越多經紀做到生意，他們的收入來源就越多。

每家公司可能會要求經紀在每個月、每個季度或每年繳交一項費用，也即是Desk Fee。這個Desk Fee包括幫你約客人看樓的時間，幫你整理文件，公司在社交媒體上的支持，比如印卡片，做廣告。另外，如果做了一單買賣，或租務交易收到佣金，就要和公司分紅。市場來說一般是給公司10%或5%，兼職也許願意給公司高一點的百分比，每個月的Desk Fee就可以少給一點。

經紀如何選擇地產公司？

根據每個地產經紀的不同需求，每個經紀會選適合自己的地產代理模式，每個公司都有不同的模式。

如果選中了公司，簽合約一般是簽一年，那一年內不能轉公司，也不能轉佣金制度。簽約之後公司會要求你拿出Humber College的畢業證書，他們接下來會幫你在OREA和CREA申請省和聯邦牌照。這個牌照必須由公司申請，申請的等候期大概是2個星期，在等候期時他們會做背景調查，看看背景有沒有問題或過去有沒有破產的狀況。因為買賣樓宇始終經手處理大筆資金，所以過去有沒有相關的風險也需要注意。即使過去有破產的記錄，也不代表就不能做地產代理。這些都是因人而異，沒有明文規定有哪些背景問題是絕對不能做地產經紀。

讀書考牌和保險費需多少？

Humber College的每一個課程大致是300-500加幣，每一個課程的考試報名費是100元。最終全部費用加起來，如果全都是一次通過考試，費用大概是3,000-5,000元左右。又Humber College有時會提供折扣，在學生讀完第1,2個課程的時候，他們第4個課程會有折扣，目的是為了鼓勵大家盡快讀完全部課程。一次的折扣有幾百元，所以價格會有差別。

考完這個課程，申請CREA（Canada Real Estate Association）和OREA（Ontario Real Estate Association）的牌照也是有申請費用的，大概是1,000-2,000元左右。

此外，地產從業員也需要保險，因為在這個行業如果給人告了，是需要保險以避免債務上身。如果客戶在你做錯事的時候要告你的話，保險就可以為你墊付官司的賠償費用。假如一切順利的話，總共加起來大概6,000元左右，這就可以正式作為地產從業員開工。

如何賺錢和拆賬？

這個錢什麼時候才能賺回來呢？這就要看個人是否勤奮了。加拿大的佣金都是業主和房東給的，租客和買家是完全不用給佣金。做租務或買賣，無論是代表租客還是業主，佣金大概是市場上半個月的佣金，全部都是房東或業主給。

如果是帶買家去買屋，現在市場的佣金最常見的是房屋價格的2.5%。這筆錢其實並不少，因為大多地區大部分的獨立屋價格已經在100萬以上，大廈單位最少50萬。50萬的單位就算是2%，就已經是1萬了。最後多少入袋，就要看你選了什麼地產公司，分紅和分佣制度如何。如果你是代表賣家，那佣金稍微低一點，但至少也有1-2%浮動。所以無論是買房還是賣房，至少能賺屋價的1%。

在租屋的方面，業主要拿出一個月的佣金，給代表租客的經紀和代表業主的經紀兩邊對分。如果這個經紀很厲害，能同時代表業主和租客，那所有的佣金就歸那個經紀。

至於買賣樓宇方面，代表買家的經紀佣金是2.5%；代表賣家的經紀佣金是1-2%，取個中間數，1.5%。那麼所有的佣金就是4%，全部都由業主支付。錢支付出去後，會讓買賣雙方的經紀對分。買家不需要出佣金，因為他已經是出錢買房子的那個人，那個費用包括了全部佣金。如果那個地產經紀能代表賣家，又能找到買家，佣金就全部屬於那個經紀了。

香港人在周末的時候也有興趣出去看樓，或者在電視看有關樓市的節目。那來到加拿大，除了繼續到處看樓，也可以考慮考個地產經紀牌，寓工作於娛樂，可以幫親戚朋友找理想的家園，或者幫他們賣屋賣個好價錢。雖然大家說加拿大是「艱難大」，但其實還是有很多機會給大家爭取。大家一定要努力加油！

(圖：Pexels) T11

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