新移民揾工篇：地产经纪 进修考牌方法详解

【抵埗攻略】加国地产市场炽热，吸引了不少人投身地产经纪行列，亦有不少新移民选择做地产经纪，但在加国的入行方法和香港完全不同，要进修也要考牌，需要认可资格才可从事楼宇买卖。

加拿大注册慈善机构“家和”制作了一系列为新移民及准移民而设的短片，介绍各行各业，其中《加港移民鸡精班－就职篇：地产经纪》，访问了地产经纪 Anita Li (下图)，详细解释这一行的入职途径。

地产经纪这行业在加拿大的主要功能是什么？

在加拿大当地产经纪比香港更加专业，除了为买家买屋和卖家卖屋，还要帮卖家做staging(布置) ，以一个良好的状况卖出物业。在疫情期间，也可能会找人拍3D视频放上网，甚至是上社交媒体卖广告。如果收到了很多offers （出价），也要帮卖家选择哪个买家出价最适合。

如果是帮买家找房子，当找到合适的房子，出价的方式和香港不一样。每个地产经纪都有自己的专业知识，帮助买方和卖方。地产经纪和香港最大的分别是，他们的收入全部都是佣金，公司方面是没有底薪的。他们的收入主要是卖房，业主和房东给佣金，买家和租客是不用给任何佣金。由于佣金是房子价格的百分比，所以吸引了很多人入行。现在来说，加拿大安省大概有6万6千个地产从业员，大部分分布在大多伦多的地区。这个行业的灵活性很强，所以这6万6千人里头大部分是兼职人士，他们很多人平时有份正职，周末的时候会带人去看房子或上网做些买卖，所以这一行吸引不少人做兼职。

地产经纪在加拿大有什么监管机构？

在加拿大做地产从业员，或称地产经纪，属于专业人士，而每个省都有他们专有的入行规则，大部分的省份会有考试和课程组成的入行专业教育。在安省当地产经纪，专业协会有Ontario Real Estate Association（OREA）和Canada Real Estate Association (CREA)，地产经纪不能跨省工作，假如在安省做地产从业员要去卑诗省，则要在卑诗省的协会申请资格。

很少人跨省做地产从业员，因为客户需要从业员熟悉那个地区的社区，街道，学校和交通。如果去了个不熟悉的地区，就是少了对当地环境熟悉度的优势。

有什么入行资格、教育程度、义工经验、实习时数及学徒年资？

安省要考地产经纪的牌照，首先有一个系列的课程，和通过一系列考试。在开始这一系列课程之前，地产经纪的最低要求是安省中学毕业。就以本地Humber College的要求，暂时不承认海外的中学毕业学历。如果海外有大学的学历，可以把资料上传到网站上进行审批，以我所知，通常已经可以豁免入学试。

就算你的学历不被承认，也不需要太担心，因为可以考入学试。这个入学试比较简单，主要是考英文程度，英文的读写，和简单的数学题。如果想报地产经纪这个课程，报名费是加币75元。假如需要考入学试，第一次不通过也不用担心，因为只要每次交报名费，就可以考无限次。考试的通过分数大概是75分，考过了就可以去报第一个课程。

安省来说，现在只有一家专科学院举办相关课程，就是Humber College 的 The Real Estate Salesperson Program，大家可以在网站上看看相关的资料。这个课程是在2019年年中的时候开始，之前有个旧的制度，但那个制度已经不再用了，现在要做地产经纪，一定要去Humber College上课。

这个学科里有五个课程和两个模拟课程。五个课程全部是网上课程，所有的资料和课程都在网上通过powerpoint上课，也有些模拟试题提供给学生做。每一个课程都要完成了，才能上网报名考试。五个课程里，头三个课程是根据个人时间和速度完成，读完就自己报名考试。三个考试都考完了，学生都要报名上模拟课程。在疫情之前，学生都要去Humber College上这个模拟课程，时间为星期一至星期五，9点到5点。到课程最后一天会有个考试，及格分数也是75分。

现在在疫情期间，这个模拟课程改为网课，现在除了有星期一到五，9点到5点的课程，也增加了周末课程，适合兼职人士利用5个周末去完成这个模拟课程。

上完第一个模拟课程，下一个是第四级的课程，完成后，就会出现第二次的模拟课程。第二次的模拟课程用一个星期上完之后，就会出现第5级课程，不需要考试，上网看完一堆资料就完成了这个课程。完成了5个课程后，便会获取证书，你可以上网下载，然后发到你选择的地产代理公司，到时候地产公司就可以帮你申请牌照。

从了地产经纪，是否就人人赚个盘满砵满呢？

根据加拿大政府的Job Bank分析，地产经纪的收入差距很大，以安省为例，收入范围由年薪31,668元至140,661元不等，当中分别自然与个人付出的努力有关。

在Humber College完成课程后，可以去相熟，或在家附近，或名声较好的地产经纪行自荐。那他们请人有什么要求呢？这其实不用担心，每个经纪行的目的都是想吸纳最多的经纪。因为越多经纪做到生意，他们的收入来源就越多。

每家公司可能会要求经纪在每个月、每个季度或每年缴交一项费用，也即是Desk Fee。这个Desk Fee包括帮你约客人看楼的时间，帮你整理文件，公司在社交媒体上的支持，比如印卡片，做广告。另外，如果做了一单买卖，或租务交易收到佣金，就要和公司分红。市场来说一般是给公司10%或5%，兼职也许愿意给公司高一点的百分比，每个月的Desk Fee就可以少给一点。

经纪如何选择地产公司？

根据每个地产经纪的不同需求，每个经纪会选适合自己的地产代理模式，每个公司都有不同的模式。

如果选中了公司，签合约一般是签一年，那一年内不能转公司，也不能转佣金制度。签约之后公司会要求你拿出Humber College的毕业证书，他们接下来会帮你在OREA和CREA申请省和联邦牌照。这个牌照必须由公司申请，申请的等候期大概是2个星期，在等候期时他们会做背景调查，看看背景有没有问题或过去有没有破产的状况。因为买卖楼宇始终经手处理大笔资金，所以过去有没有相关的风险也需要注意。即使过去有破产的记录，也不代表就不能做地产代理。这些都是因人而异，没有明文规定有哪些背景问题是绝对不能做地产经纪。

读书考牌和保险费需多少？

Humber College的每一个课程大致是300-500加币，每一个课程的考试报名费是100元。最终全部费用加起来，如果全都是一次通过考试，费用大概是3,000-5,000元左右。又Humber College有时会提供折扣，在学生读完第1,2个课程的时候，他们第4个课程会有折扣，目的是为了鼓励大家尽快读完全部课程。一次的折扣有几百元，所以价格会有差别。

考完这个课程，申请CREA（Canada Real Estate Association）和OREA（Ontario Real Estate Association）的牌照也是有申请费用的，大概是1,000-2,000元左右。

此外，地产从业员也需要保险，因为在这个行业如果给人告了，是需要保险以避免债务上身。如果客户在你做错事的时候要告你的话，保险就可以为你垫付官司的赔偿费用。假如一切顺利的话，总共加起来大概6,000元左右，这就可以正式作为地产从业员开工。

如何赚钱和拆账？

这个钱什么时候才能赚回来呢？这就要看个人是否勤奋了。加拿大的佣金都是业主和房东给的，租客和买家是完全不用给佣金。做租务或买卖，无论是代表租客还是业主，佣金大概是市场上半个月的佣金，全部都是房东或业主给。

如果是带买家去买屋，现在市场的佣金最常见的是房屋价格的2.5%。这笔钱其实并不少，因为大多地区大部分的独立屋价格已经在100万以上，大厦单位最少50万。50万的单位就算是2%，就已经是1万了。最后多少入袋，就要看你选了什么地产公司，分红和分佣制度如何。如果你是代表卖家，那佣金稍微低一点，但至少也有1-2%浮动。所以无论是买房还是卖房，至少能赚屋价的1%。

在租屋的方面，业主要拿出一个月的佣金，给代表租客的经纪和代表业主的经纪两边对分。如果这个经纪很厉害，能同时代表业主和租客，那所有的佣金就归那个经纪。

至于买卖楼宇方面，代表买家的经纪佣金是2.5%；代表卖家的经纪佣金是1-2%，取个中间数，1.5%。那么所有的佣金就是4%，全部都由业主支付。钱支付出去后，会让买卖双方的经纪对分。买家不需要出佣金，因为他已经是出钱买房子的那个人，那个费用包括了全部佣金。如果那个地产经纪能代表卖家，又能找到买家，佣金就全部属于那个经纪了。

香港人在周末的时候也有兴趣出去看楼，或者在电视看有关楼市的节目。那来到加拿大，除了继续到处看楼，也可以考虑考个地产经纪牌，寓工作于娱乐，可以帮亲戚朋友找理想的家园，或者帮他们卖屋卖个好价钱。虽然大家说加拿大是“艰难大”，但其实还是有很多机会给大家争取。大家一定要努力加油！

(图：Pexels) T11

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