宏福苑火灾揭大厦管理漏洞 大律师公会倡涉结构或消防安全违契行为 容业主代法团执法

大埔宏福苑火灾揭露大维修“围标”问题及大厦管理弊端，政府推动《建筑物管理条例》修订堵塞漏洞，修例咨询期上月完结。香港大律师公会主席毛乐礼表示，公会支持咨询文件的整体改革方向，同时促请政府考虑在原有五大修订方向之上，就大厦公契责任的执行作进一步改革。他建议参考公司法中衍生诉讼原则，当出现涉及结构安全或消防安全的违反公契行为，而法团又未有执行管理责任的情况下，容许业主代入法团位置采取执法行动。毛乐礼希望，修例能确保当涉及防火或其他安全理由的特殊物管争议，有多一条途径协助业主消除危险。

大埔宏福苑火灾揭露大维修“围标”问题及大厦管理弊端。资料图片

支持《建管条例》咨询文件整体改革方向

毛乐礼接受《星岛》访问时表示，公会于上月提交了意见书，当中提到有多宗案例显示，物管争议中一项长期存在的困难在于，当某业主作出违规行为，例如未获授权之改建工程，或于公用地方造成火警隐患时，法团却拒绝采取行动。根据《建管条例》，法团虽有职责执行大厦公契中与建筑物管理及控制相关的条文；然而，在最新的案例中，有关职责已被诠释为并非绝对，换言之，只要不涉及持续的法定违法行为，法团拥有合法拒绝采取行动或“豁免”违契行为的酌情权。

毛乐礼以企业作为例子，公司股东是依靠董事会作出决定，而私人楼宇的业主则是交由立案法团做决定，不论董事会或立案法团，都要综合股东或业主意见，平衡众人利益下作出决定，法庭亦不会干预。不过，公会建议在某一些特殊情况下，即当涉及大厦结构安全或消防安全的问题，业主有权通知法团要求对方行动，当通知期满后，法团仍未行动或无法达成共识，业主可以向法庭申请，代入法团的名义采取行动。

毛乐礼表示，公会支持咨询文件的整体改革方向，同时促请政府考虑在原有五大修订方向之上，就大厦公契责任的执行作进一步改革。 苏正谦摄

免解散法团造成真空  逼法团务实处理争议

毛乐礼指出，现有法律下，当立案法团处事太过分太离谱，业主主要的手段是解散法团管委会；但单纯因未有采取执法行动而解散法团，此举并不相称，同时亦会造成一段时间的法团真空，无助推进消除危险工作。因此，他认为当局能接纳上述建议，一来避免出现法团真空的情况，二来当立案法团得知业主也可以走法律程序拿到法庭命令，法团很多时候或会更务实去处理争议，“态度都未必一样，因为当佢知道就算唔理你，或拖延都好，其实你都有可能达到目的，就会认真去对待每一个业主嘅要求。”

至于会否出现滥诉，毛乐礼强调只有相当特殊的情况才会适用，因为法团成员本质上大多是义务性质的业主，相信大家都希望居住环境变得更好，“一般而言，只要涉及安全的事项，立案法团正常都会愿意聆听商讨，并妥善处理。”他相信出现需要动用特例的情况，发生机会未必很高。

须向法庭举证实质危机

他续指，即使出现例外情况，业主需要借用法团名义行事前，亦必须先向法庭举证，第一，已发生或持续发生违反攸关安全条文的情况，第二，法团在无合理理由的情况下，拒绝或未有采取执法行动，“如果要用好多钱去解决一个理论上嘅潜在危机，但实际上唔存在，法庭可能系未必批；相反，当有实质危机，法庭就会问‘点解法团唔做嘢？ ’如果因为个人理由或被动地唔做，法庭可以容许业主代办。”

毛乐礼称，如果政府或有关当局认为方案可行，下一步可考虑诉讼的讼费是否可以要求由立案法团资助，因为业主本质上是帮助法团做其应做未做之事。

记者 赵克平