社論：佛光街豪宅地售價超預期 「麵粉」有價樓市打強心針

本財年賣地表唯一一幅九龍區住宅地——何文田佛光街地皮，日前吸引了10間財團競逐，最終由嘉里建設以43億元奪得。每平方呎樓面地價約2.07萬元，較市場估值上限高出38%，更創下九龍區5年新高，這個成績不易得。若說「麵粉價」正在上升，豪宅地皮出現可觀溢價，似乎已是不爭的事實。更值得留意的是，這次賣地所反映的，不僅是單一地段價值，而是整體樓市持續向好的訊號。

綜合優勢促成高價成交

佛光街地皮能以高價成交，絕非偶然，是由其無可比擬的綜合優勢所促成的。首先，傳統豪宅地段的新土地供應，本就高度稀缺，發展商想在這些地段補充優質土儲，選擇不會太多。其次，地皮周邊傳統名校林立，高度契合追求優質教育的富貴家庭之所需；毗鄰多間大專院校，亦能迎合未來留學生的租住需求。再者，地皮靠近何文田、西九龍等鐵路站，交通網絡四通八達，這些因素疊加，使地皮具備以高於市場估值批出的條件。

除了上述基本因素，這次賣地更值得從宏觀樓市的大情景去細察。過去一段時間，本地樓市經歷深度調整，發展商投地意欲審慎保守，部分地皮甚至流標收場。市場信心疲弱時，發展商不願承擔風險，寧願等待更清晰的訊號。但是歷史經驗告訴我們，樓市觸底之後，終究是會反彈的。樓價自去年第2季重拾升勢，新盤市況逐步復甦，嗅覺靈敏的發展商自然「識做」，積極調整部署。據統計，去年第2季至今，在當局批出的7幅住宅地中，多達5幅的造價，高於市場估值上限，當中最矚目者，非今次何文田佛光街地皮莫屬，其逼近4成的驚人溢價，更是充分說明了一切，顯示發展商對優質地皮的爭奪正在升溫。

芸芸發展商之中，嘉里建設的投地意欲尤其積極。今年以來，它已在筲箕灣、西半山、九龍塘和何文田佛光街購入４幅市區用地，總金額近65億元。但我們絕不能簡單地認為，這只是個別發展商的「孤注一擲」或特別進取，畢竟市建局早前由中海外投得的紅磡地皮，中標價同樣超乎預期。我們若再細看佛光街項目，願意出價者均為大型發展商，說明它們有興趣為優質市區豪宅地支付一定的溢價。這背後反映的，是業界對後市（尤其豪宅市場）信心強勁，且願意承擔4至5年發展周期的風險。

盼推更多市區優質地皮

今年以來，大型銀行開始積極爭取按揭業務，據報中小型銀行也陸續加碼按揭現金回贈，最高達2%。這些情況反映出什麼情緒，不是很明顯嗎？就是想「搶生意」。今次佛光街地皮高價成交，進一步確認了市場信心回升，這與當前整體樓價穩步上揚、一手交投持續暢旺的市場大環境可謂交相輝映。當政府看到「麵粉價」上調、土地需求回暖時，未來會否順應市況，推出更多市區優質地皮以滿足發展需求呢？我們對此充滿期待，也相信市場的活力正在全面激活。

總括而言，佛光街地皮以超預期價格成交，誠非偶然。它既是優質地段稀缺性的結果，也是發展商對樓市後市投下信心一票。若外圍環境不出現重大逆轉，本地樓市尤其豪宅板塊，可望延續回穩向好之勢。樓市的轉勢，往往始於麵粉有價，而麵粉有價，最終會傳導至整體市場的信心回升。何文田佛光街的高價成交，是一個重要的標誌，值得市場細味。