閒資在手應否提早還按揭 宜留意保管樓契風險 買銀債或可賺1厘息

隨着美國加息預期升溫，連帶投資市場陰睛不定，部份業主或會考慮將手上閒資提早清還按揭，以減低利息支出；不過，中原按揭董事總經理王美鳳接受《星島頭條》訪問時表示，近年愈來愈多業主選擇不贖樓契，主要考量在於自行保管樓契風險較高，且保留適度按揭能增加流動資金以賺取息差。 王美鳳建議，業主考慮是否保留按揭，重點是資金是否有其他用途；記者則以近日最新一批銀債保底息率4.25厘作比較，假設目前按揭息率為3.25厘，即保留資金可賺約1厘息差，但要留意銀債分發有限，過往最多每人只獲分24手（約24萬元）。

王美鳳：重點是資金用途

對於近期部份業主或考慮將手上閒資提早清還按揭，王美鳳表示，對於有大量閒資或完全沒有借貸需要的業主而言，供斷物業最直接的好處便是節省利息支出。相反，若部分業主選擇留下按揭，除了可讓銀行保管樓契，亦可保留一筆流動資金，用於投資或日常周轉，可屬「一舉兩得」。

舉例而言，若按揭息率約3.25厘，而定期存款或其他投資所得回報能夠抵銷按揭利息，業主可能值得保留貸款，但重點是資金是否確實有用途，以及業主能否接受相關風險和利息成本。她強調，如果只是為了讓銀行保管樓契，借出來的資金卻一直閒置，便等於無故支付利息。

自行保管樓契風險備受關注

王美鳳又提到，近年愈來愈多人注意到自行保管樓契的風險，例如部分業主供斷物業後，直接把樓契放在家中，萬一遇上水浸、漏水或火災等意外，文件便可能損毀。

她提醒，樓契若有缺失或損毀，業主可能需要經律師樓處理文件、登記及宣誓等程序，日後出售物業時，亦需要證明業權良好，否則樓契不完整，可能影響交易進度，甚至令準買家卻步。

另有業主會自行租用銀行保險箱存放樓契，但除了涉及額外費用外，亦曾有保險箱遇水浸受損的案例。因此，有人會選擇保留小量按揭，由承按銀行繼續保管樓契，但按揭始終涉及利息，讓銀行保管樓契並非沒有成本。

還剩50萬 仍需月付千元利息

對於業主宜保留多少按揭成數？王美鳳認為沒有劃一比例，因為不同物業的樓價差距很大。她表示，業主應先考慮銀行接受的最低按揭金額，以及要借多少才能取得較佳息率，現時不少銀行的按揭計劃以100萬元貸款額起步，較容易取得市場較佳息率；部分銀行則接受50萬元或更低貸款額。

因此，決定保留多少按揭時，應考慮3項因素，分別是銀行接受的貸款額、實際利息支出，以及保留下來的資金是否有明確用途，而不是單純按照樓價百分比決定。

王美鳳指出，若保留的按揭額不高，相比預測未來利率，業主更應先想清楚借款目的，是純粹為了保管樓契，還是希望把資金用作投資或周轉。記者以借款50萬元、年期30年及息率3.25厘計算，每月供款可低至2,176元，但每月利息佔比仍可逾1,300元。

據記者向某大型銀行查詢了解，業主若想申請提早還款，每次提早還款的「最低消費」為5萬元起跳；相反，申請人還款額近乎無上限，但職員建議按揭戶口內可保留1萬元欠款或以上。申請手續方面，業主無需經律師樓處理，只需親臨銀行分行填寫並遞交申請表格即可。不過要留意，提交表格後款項並不會即日扣除，而是要等候至下一個按揭供款日，銀行才會從戶口中一併扣賬。

日後加按 需重簽新按揭合約

另一方面，如果物業已經全數供斷，日後希望重新向銀行申請按揭，又或加按套取部分物業價值作流動資金；例如物業原本只剩50萬元按揭，業主希望重新借取100萬元，便相當於額外套現50萬元。王美鳳提醒，這類操作等同重新借貸，雖然可獲取流動資金，但每次簽訂新按揭合約，銀行一般會重新設有約兩年的罰息期。 

她表示，若業主套現後不久想清還貸款，可能需要支付罰息，未必划算。因此業主在重新按揭前，應預計至少持有一段時間，並先安排好資金用途，不能只為避免自行保管樓契而盲目借款。