睇樓近一年不敢入市 用家眼白白見樓價升兩成 林本利：「賣家市」筍盤難尋 料樓價續升10%

香港樓市持續回暖，中原城市領先指數（CCL）日前升穿156點，新盤市場表現尤其熾熱，多個新盤均獲不少內地買家及本地投資者大手購入。活道教育中心創辦人林本利在課堂上，分享一個舊生錯過2024及2025年入市機會的個案，即使現時樓價仍處於合理水平，但樓市已變成「賣家市場」，尋找「筍盤」非常困難，有業主更臨場反價，他慨嘆舊生沒有趁樓市淡靜進場，現時入市恐怕要多付百多萬元。

樓市淡靜為買樓良機

林本利表示，近日有一位舊生私訊聯絡他，焦急地詢問「現在應否買樓？」這位舊生表示自己由去年暑假起一直睇樓，眼見樓價持續上升兩成，非常掙扎現在應否入市。林本利看對話紀錄，發現對方上一次聯絡已是2023年的事，估計舊生兩年沒上堂，錯過了他過去兩年的入市建議，2024及2025年他均提醒學生，應趁樓市淡靜、市場憧憬減息時趁低吸納或上車。

林本利透露自己也在2024及2025年，CCL分別約140及135點時購入住宅物業收租，「兩層都在2月收樓後第二天便租出」，「只可惜（當時）不少人睇淡，包括測量界高層，風水師傅和新加坡學者等，有人說樓市要跌七成，甚至八成，嚇怕市民，不敢入市。」

林本利估計到2028年，樓價仍可至少上升10%。

現樓價合理 不貴不平

樓價自去年3月的谷底回升，CCL已累升約15%，林本利直言，現時樓市已轉向「賣家市場」，不少業主見市況熾熱便反價，「有買家給到業主叫價，有些業主突然不賣封盤，有些反價二三十萬，個別驚輸蝕的買家選擇就範。」現在入市雖然仍較2018至2021年高位（CCL分別為188至191點）低近20%，但在賣家市場下，要尋找「筍盤」已是非常困難。再看供樓負擔比率，現時已回升至大約49%，處於2009年後的歷史平均水平，「 現時樓價不貴也不平，仍屬合理水平。」

展望後市，他說仍維持2024年12月的看法，雖然美伊戰爭可能令聯儲局延後減息，甚至存在加息的可能，但樓市仍可穩步上升。若工資每年維持上升3%至4%，且供樓息率能回落至2.5厘至2.75厘水平，到2028年，估計樓價仍可至少上升10%，CCL或升至170點或以上。

定息按變相先減息兩次

去年12月美國聯儲局減息，本地銀行未有跟隨，P維持在5厘，但有銀行推出2.73厘的「定息按揭」，林本利指出，現時H按封頂息為「P減1.75厘」，即實際按息3.25厘，2.73厘的定息按揭相當於預先減息兩次，而且此供樓息率低於目前約3厘的租金回報率，相信可為樓市，特別是細單位帶來上升動力。