大環境重傷溫哥華柏文需求 料今年積壓庫存再添60%

【星島綜合報道】在目前外部環境充滿不確定性，買家入市意願低迷的情況之下，大溫哥華地區柏文供應量已大大超過了需求量，預計到今年年底，溫哥華新建未售出的柏文數量將增加60%。

《環球郵報》（The Globe and Mail）報道，由於大量建設，大溫柏文空置的新單位總數達到3,493套，比2024年底空置和未售出的2,179套房屋增加60％，而這都是手續齊全隨時可入住的多戶住宅。

開發商與買家處境都很糟

Rennie Intelligence首席經濟學家兼副總裁柏林(Ryan Berlin)表示，2025年本地區「未售出柏文庫存水準」將達到多年來最高，該公司隸屬於總部位於溫哥華的房地產行銷公司Rennie Marketing。

對於開發商來說，這是一個黯淡的局面，他們正面對貿易戰、利率不確定性、不斷上升的成本，以及旨在阻礙先前由投機和投資驅動的市場、來自監管方面的阻力。

「目前，市場已經疲軟。開發商的處境很糟糕，買家的處境也很糟糕。所以，我們現在處於停滯狀態，」柏林說。

他一直都在統計投資者的情況，據稱，從2020年到2023年，他們佔Rennie Marketing買家的一半。到2024年，他們佔到買家總數的四分之一。而今年，只有7%的買家是投資者。

幾十年來，投資者買家一直支撐著本地柏文市場的運作。他們願意在建築物竣工之前支付定金，從而使開發商能夠獲得建設融資。一旦交樓，投資者就會盡快找到租戶，他們提供了租賃市場中的重要房源。當獲得豐厚的租金，且借款成本低廉時，投資者便可輕鬆支付成本，也就是所謂的正現金流。

但現在情況發生了變化，隨著租金下降和利率上升，許多公司都出現了嚴重的負現金流。

政府昔日政策正抑制市場發展

此外，柏林表示，當局可能不再考慮資本利得稅改革了，但早它引發了恐慌，導致人們拋售房產。而聯邦反炒房稅將一年內出售房屋的收益視為營業收入，這也限制了投資意願。聯邦臨時外國買家禁令減少了外國資金投資。短期租賃限制也對投資者市場造成了影響，尤其是在基隆拿(Kelowna)等旅遊驅動型市場。

開發商已經面臨高昂的建築成本和市政費用飆升。2015年和2016年，市場投機活動猖獗時，那些在市場火熱、行情波動劇烈時期實施的政策，如今正極大地遏止市場。

嚴峻的情況迫使一些開發商尋求救濟，例如放寬在出租或分契式柏文大樓內提供社會住房的要求。

開發商、Pennyfarthing Development總裁Tony Hepworth表示，六層木造建築比混凝土塔更為現實。而對於市場上的大多數開發商來說，在住宅大樓中提供20%社會住宅的要求是不可行的。

「其他城市已經開始降低對經濟適用房的要求，從20%降至10%，但我們還沒有看到這種情況，溫哥華也沒有。」

Hepworth談到溫哥華時說，「我認為他們不得不放棄這個計劃，」並稱在與比該公司更大的開發商交換意見後認為，「目前這些大型樓盤無論是柏文還是出租，都無法繼續建設」。

建造廉租單位成本高昂

Goodman Commercial的商業經紀人布拉克特（Ian Brackett）表示，建造一套低於市價的出租單位，成本大約是該單位竣工後實際價值的兩倍。這意味著大樓其他地方的單位市場價格必須高得多，而租戶只能支付這麼多。

布拉克特指出，「很明顯，堅持低於市場價20%的報價已經成為一種過重負擔，導致許多項目變得不可行。」「問題是，如果另一種選擇是什麼都不建，那麼即使全部按照市場價格建造更多住房，對租房者和整個城市來說會更好嗎？20%的『不建』等於零。」

溫市府在一封電郵回覆中稱，願意改變政策來應對日益嚴峻的市場挑戰。

特別項目主管希利托(Matt Shillito)表示：「市政府工作人員當然明白，目前的市場環境不利於發展。」

市場瞬息萬變，市府也聽到一些申請人表示開發有困難，並指出每個專案的情況各不相同。工作人員會與申請人一起尋找解決方案，同時確保百老匯計劃的目標能夠持續實現。這可能意味著市府會對計劃採取一定彈性，並根據具體情況進行處理。

房地產估價師、Altus Group Ltd.加拿大西部副總裁埃格爾(David Eger)舉百老匯計劃內一棟老柏文樓為例，目前該項目市場價1,220萬元，開發商為了實現重新開發該地塊總成本10%的利潤率，必須大幅減少為該項目支付的費用，約300萬元。這是基於每平方呎5.50元的租金，或600平方呎單位每月3,300元算出的。

他說，如果市場再次升溫至巔峰水平，租戶願意並能夠支付更多，而投資者願意接受略低的回報率，那麼土地價值就可能會迅速回升至1,400萬元左右。

埃格爾預計業主將會忍受當前的市場低迷，並等待情況好轉。

圖：加通社

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