香港馬照跑 樓市不宜為淡而淡｜久利生

本港樓價在明確復甦後，後市看法似乎出現一定分歧。市場上開始出現極端睇淡聲音，將樓市買賣當成純粹的短線投機，認定加息預期與宏觀氣氛將抽走流動性。但若我們回歸基本面，便會發現這種為淡而淡的說法，是忽略了樓市深層次的需求韌性與結構性轉變。簡單來講，既不會大升，但也難急跌。

一手市場展現驚人承接力

最新數據顯示，一手私宅市場展現出驚人的承接力。以近月西南九龍等焦點新盤為例，發展商透過貼市定價策略，迅速引爆市場積壓的購買力，次輪銷售更刷新認購紀錄。若市場真的缺乏資金，斷不可能出現如此龐大資金爭相入場。這證明資金並非消失，而是在等待明確的入市時機。

有部分觀點更以個別銀主盤歸納大市走向，則容易以偏概全，亦是炒家典型的對賭搵食心態，忽視業界買租同強與租金破頂的關鍵訊號。隨着政府積極吸納外來人才，加上本地剛性住屋需求穩健，住宅租金指數連續保持升勢。租金向上又拉高了持貨的回報率，吸引長線收租及財富管理資金回流，顯得更為穩固且可持續。

AI熱潮創造很多億萬富翁

上周看到瑞銀亞太區房地產行業研究主管林鎮鴻的電視訪問，他表示市況未出現逆轉，仍屬短期整固，主要是租金向上，而利率走勢短期仍不確定，租金回報率與按揭利率差不多，估計現階段需要先消化部分購買力，之後再重新累積。林先生所言甚是，他日前於「星島房地產發展動向論壇」也解釋，深圳作為電子和硬件產業鏈所在地，在AI熱潮下，這些企業在香港上市就會創造出很多億萬富翁。這也解釋了為甚麼最近港深兩地的豪宅市場表現不錯。

香港的資產及財富管理業務也會受益於這些億萬富翁的需求，金融業持續推動住宅需求和租金。我也同意，短期樓價可能受制於息口的不確定，但未來2至3年還是可以看好住宅。觀乎住宅、商廈及零售最新表現，例如新地剛奪得屯門南延綫第16區第二期發展權，連同第一期掌握約6,800伙住宅；長實旗下長江中心二期出租率超過60%，又傳獲美國量化交易巨頭租用。若只着眼於某一地區的短期價格上落，這些可能正是細單位炒家視而不見的地方。

至於市場關注內地的「跨境追稅風暴」會否波及樓市，坦白講，大家根本都莫衷一是，怕且只影響短期氣氛。內地人對港樓的需求，歌仔都有得唱：「長和深不要去問。」按照估算，內地人佔本地住宅成交約30%，無香港身份買家佔比僅約5%……總言之，香港一日馬照跑，身份證還有價，樓市都不宜睇得太淡。

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