美麗華執平貨買旺角文華商場 黎永滔的旺角鄧寇克行動｜藍血工廠

「恒基系」的美麗華聯手大鴻輝，從接管人手中買下旺角MPM文華商場這單「Deal」，完美演繹了香港地產界「老錢」（Old Money）是如何在周期底部，將昔日高槓桿暴發戶的斷頭資產，變成自家帳本上最豐厚的一筆收益。這宗交易，充分展現了藍血資本的冷靜、精明與無情。

早前美麗華以約13億港元的應佔價格接手這項資產。以截至2026年3月31日止年度約8,400萬港元的未經審核租金收入計算，這項物業預期將產生約6.5%的毛租金回報率。在現時的高息環境下，這個回報率已經具備極強的防守力，足以覆蓋大部分新融資的利息支出，即是話，買入後幾乎「即刻有錢落袋」。

物業包含約94,204平方呎的零售平台以及一個約600平方呎的住宅單位。以13億港元的總價粗略攤分，整個物業平均呎價只需約萬三、萬四蚊。要在旺角人流最旺的十字路口買入全幢商場，這個呎價在幾年前根本是天方夜譚——以前分分鐘在旺角買個舊樓住宅都不止這個價。這完全反映了接管人急於套現所給予的「跳樓價」折讓。

有人執平貨，即是有人蝕底，背後就是昔日「香港舖王」黎永滔折翼飲恨的淒涼故事。

黎永滔發跡是典型「槓桿神話」

黎永滔的發跡，是典型香港黃金年代的「槓桿神話」。他曾有一個頗為自負的心得：住宅可以蓋五、六十層，商舖卻十分罕見，即使豪宅寫字樓跌一半，商舖也能屹立不倒，甚至升值15%到20%。這種迷信，讓他將財務槓桿放大到極致，自家投一塊錢，必須借三、五塊錢來搏盡。

2013年，香港收緊商業地產按揭，黎氏將目光投向了泰晤士河畔。他以為憑藉在灣仔、銅鑼灣「劏舖」的財技，就能輕易征服狄更斯筆下的倫敦。2018年，他豪擲1.525億英鎊買入倫敦邦德街頂級物業Stanbrook House。

可惜，英倫的風水，華資暴發戶未必懂。當英國的貸款銀行客氣地問出一句：「Could we consider other options？（我們能考慮其他選擇嗎？）」時，其實已是下達了死亡通知書。英國修改了延續200多年的稅法，對「非英國居民海外房東」祭出犀利的「富人稅」閘刀。加上高息環境，租金根本不夠抵消高昂的利息。

倫敦輸到傻  火燒連環船

最終，苦等17個月後，這幢邦德街物業以1.3億英鎊賣給了美國Ares Management，賬面折損14.8%。而他另外兩處倫敦核心資產，也分別以6.2%及28.8%的虧損幅度，斬倉賣給了摩根大通與新加坡基金。英國的一敗塗地，讓這位「舖王」徹底變成了「撲王」。

火燒連環船，倫敦輸到傻，香港的大本營自然失守。他位於赤柱、曾引以為傲的無敵海景獨幢別墅，已淪為標價3.45億港元的銀主盤。而他持有90%股權的「恒景」，其名下最核心的旺角MPM文華商場，也只能眼睜睜看著被接管人沒收。

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