測量師學會倡設法定樓宇維修局　提升大維修透明度

圍標問題令人關注，測量師學會「樓宇維修工作組」今年4月至6月就樓宇大維修議題，收集市場資訊，諮詢不同組織及立法會議員，發表《本港私人樓宇維修工程檢討報告及建議》，建議進行系統性改革，成立具法定權力的樓宇維修局，強化私人大廈強制驗樓及維修制度，重塑市場環境及運作模式，並建立有效制衡機制。有關建議已於6月30日交予政府。

工作組認為，具法定權力的樓宇維修局，具備法定監管權、工程技術專業能力及跨部門統籌協調功能，並在指定情況下享有代業主管理工程的法定地位。

工作組建議，凡涉及法定命令的「必要性工程」，均受維修局監管，包括技術方案審批、工程進度與施工安全監察、數碼工程日誌制度，以及質量與合規性核實；若有重大違規或即時安全風險，維修局可介入或接管工程。

維修局發揮安全網功能不取代業主

工作組強調，樓宇維修局並非完全取代業主的角色，而是在業主能力不足或管理失效時，發揮監管與制度安全網功能。樓宇維修局應負責維修顧問及維修工程承建商名冊的准入審批、持續監察及紀律處分，並建立透明的表現評核機制；監管招標程序，包括電子招標平台的管理；在「三無大廈」、法團失效、涉及重大安全風險、高金額或高複雜度工程，或業主授權情況下，維修局可執行代理與代辦，代業主統籌及管理工程；設立獨立而專業的投訴及爭議調解機制，為業主、法團、物業管理公司及維修工程承建商提供中立、專業的爭議解決渠道。

整合數據與跨部門緊密協作

工作組亦建議建立並管理全港樓宇維修數據平台，整合樓宇檢驗報告、維修記錄及風險評估數據；與其他政府部門及法定機構協調，維修局將以統籌及補位為主要角色，與屋宇署、房屋局獨立審查組、市建局、民政事務總署、物業管理監管局、廉政公署及競爭事務委員會等保持緊密協作，不取代其法定權力，配合各自法定職能，建立「專業監管結合行政支援」的協作模式，共同提升樓宇維修制度的整體效能。

測量師學會「樓宇維修工作組」主席何鉅業（中）。

推動儲備基金與標準合約立法

工作組亦建議，建立樓宇全生命週期維修數據庫及數碼化平台，支援風險評估及預防性維修；推動可持續資金機制，建議研究建立強制性維修儲備基金機制，設立樓宇維修顧問公司與維修工程承建商註冊制度；研究立法制訂標準標書及合約條款，及支持《競爭條例》將圍標行為刑事化等；調整執法策略，推動「檢驗先行、有序維修」，調整不同項目的維修時間，避免業主在同一時間內籌集大量資金。

短期推行電子投票與背景審查

短期而言，工作組認為，應以提升透明度、加強專業制衡及改善法團治理為目標，建議即時措施包括提升投標者背景透明度，加強背景審查，強化反圍標機制；優化招標文件及合約條款技術細則；深化及完善強制驗樓報告內容；改善法團治理及引入電子投票平台；加強「大規模維修/資金安排」資訊透明與可核查性；推行數碼化工程日誌及共享資訊，提升工程過程的透明度及可追溯性。

強調維修監管局補位角色 不與政府職能重疊

對於發展局局長甯漢豪曾對成立獨立的樓宇維修監管局持保留態度，擔心與屋宇署產生職能重疊，工作組主席何鉅業強調，樓宇維修局不影響政府權力，是幫忙、補位工作，發出命令、限時完工是政府工作，現時執行上亦是由私人業主自行管理，而維修局的建議是最終方案，政府將優化招標妥，未來維修局亦可利用既有的成果，建基於優化後招標妥平台之上。

香港測量師學會新任會長溫偉明。

預計管理費佔工程成本2至4%

測量師學會會長溫偉明亦指，政府在會面中有說明其制肘，維修局建議是長遠的理想方案，立即執行並不容易，政府亦可能在現行框架中採納部分報告的建議。

設立新局的成本方面，何鉅業認為，具體需要視乎社會對維修局服務的需求，初時需成立種子基金支持運作，但相信時間不會很長，而代辦服務亦會向業主收回成本，估計管理費佔工程成本2%至4%是可探討的範圍，不會收取很高的費用。

記者、攝影：曾偉龍