投資者張明珠趁日圓低水買樓收租 100萬買福岡4單位 回報逾6厘 博升值首選大阪 ｜百萬倉
海外樓向來是香港投資者熱門投資之一，當中日本樓入場銀碼較細，是不少人一嘗做海外樓業主的起步點。Sakura Japan & Global行政總裁張明珠也不例外，這位有十多年日本物業經驗的投資者直言，每百日圓兌港元低於5算，是投資日本樓的絕佳機會，若有100萬港元作投資，她會全數投資日本樓，想穩定收租可買4個福岡小單位，淨租金回報約6厘，想有更大資產升值潛力則可加入大阪樓。
日本政府早前出手干預匯市，日圓仍持續弱勢，兌港元仍處於5算以下，張明珠呼籲投資者把握機會入市，「我最早期買福岡物業時匯率是8算多，現在跌到5算左右，即使日本樓價有所上升，但以港元計算現在買反而比十年前更便宜。」
福岡東京租賃穩定 安心收租
對於追求穩陣收租的投資者，她建議選4個約20多萬港元的福岡小單位，剛好可用盡100萬港元，福岡樓勝在租客流動性不大，淨租金回報更有6厘。
同樣穩定的還有東京樓，張明珠形容：「你想趕租客走都趕不了，基本上單位掛盤後兩三天就有人申請入租。」而且租客流動性極低，有些租客可以租住數十年，業主完全不用擔心空置問題，「如果你要用按揭供樓，每個月要還款，最怕就是租客退租，東京就最適合這類投資者。」她舉例東京住宅區如練馬區的住宅單位，40萬至50萬港元可入手，淨租金回報約4.2至4.5厘。
博升值潛力 大阪物色跌過龍筍盤
若想同時具升值潛力，則要到大阪尋寶。當地很多市中心單位空置，樓價由高位回落，例如心齋橋、難波等旅遊旺點的單位，過去曾因可做民宿而被炒高，「當時同一棟樓，如果申請了民宿牌照，可以賣3000萬日圓。」但民宿法收緊後，這些單位即時失去民宿功能，業主急於放售，樓價由高位跌了一半，「現在買這些單位用來收租，其實是執平貨。」
她說大阪JR環狀線內地區，例如心齋橋、難波、日本橋等地區，30萬至50萬港元可買到studio單位，租金回報5至6厘。故「百萬倉」亦選擇買兩個福岡樓及一個大阪樓；或一個東京、一個大阪，這兩個方案也兼具穩定收租及升值潛力。
投資日本樓四大心得
張明珠指日本樓價整體每年穩定上升2%至4%，同時日本有租金管制，租金也相對穩定。不過，如果懂得揀地段、找筍盤，短期內升值10%至20%並非不可能。
談到投資日本樓心得，第一是勤力睇盤做功課，「我每天收到500至600個盤，未計自己上網看的。」張明珠強調做功課的重要性，要不斷看租金、樓齡、房價，留意有沒有特別之處，例如是否凶宅、事故物件等。「看得多，就會把價錢記在腦海裡，一見到低於市價的盤，就要立即出手。」她建議投資者先鎖定心儀地區，然後集中研究該區的價格、回報率，建立自己的資料庫。「當你做足功課，見到筍盤就能很快決定，因為現在連日本本地人都在搶樓，競爭很激烈。」
第二個心得是別因租金回報低便卻步，「這類連租約但租金偏低的單位，其實最有價值。」她解釋，如果買入時租金偏低，相應地樓價也便宜，等到租客退租，投資者便可加租至市場水平，樓價也即時提升。
宜分散投資 不要單買一個單位
第三個心得是分散投資，例如有100萬港元不要只買一個單位，應買兩至三個單位，「萬一其中一個租客退租，還有其餘單位有租金收入。」不過她也提醒，單位太多會增加管理成本，因此要平衡單位數目和質素。
最後，她建議投資日本樓以中長線為目標，持有5至10年，配合現在日圓處於低位時入手，若將來匯率回升加上樓價升值，回報可以很可觀。
記者：葉卓偉
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