樓宇滲水︱滲漏糾紛義務網上調解具實效 物監局鼓勵物管適時介入

香港樓宇滲水糾紛屢見不鮮，若未能妥善處理，恐損害鄰里和睦。由義務工作發展局及一邦國際網上仲調中心合作推出的免費「滲漏糾紛義務網上調解服務」，在過去一年共接獲逾165宗查詢，處理40宗個案，部分個案透過具法律效力的和解協議或備忘錄解決。

排解責任歸屬費用分攤問題

一邦國際網上仲調中心主席蘇紹聰接受《星島》訪問時指，很多滲水糾紛源於雙方缺乏溝通，調解能讓當事人換位思考，避免陷入對立局面，從而更快達成共識；他透露該服務已於本月2日起續辦一年，繼續為市民提供免費且專業的調解支援，紓解社區糾紛，促進鄰里和諧。蘇紹聰指，樓宇滲水問題是民生痛點，由於涉及責任歸屬、費用分攤與維修安排等複雜議題，易引發鄰里糾紛。他提到，相比起訴訟，調解雙方毋須經歷長時間的排期，亦不用支付高昂的訴訟費用。

在調解中，當事人對結果有更多的主動權，可共同決定解決方案，而不是只能交由法官判決，「調解強調的是公平同理解，我認為處理民生問題中使用調解，其實是貫徹我哋中華文化『以和為貴』理念，既解決當前爭議，也為未來合作留下空間」。

促使業主正視保養責任

蘇紹聰稱，支持聯辦處優化滲水檢測程序及推動協商和調解，以解決住戶之間的滲水問題。這不但能加快處理滲水問題，更能促使業主正視物業保養責任，以調解盡快處理因滲水造成的鄰里矛盾。

蘇又謂，「滲漏糾紛義務網上調解服務」取得實質成效，服務由專業義務調解員主持。他表示，為提升調解效率與成效，調解員會在正式調解前主動與雙方當事人進行單獨會議，了解爭議背景、釐清分歧重點，並建立初步信任，為達成和解奠定基礎。

在私人物業，樓宇滲水是常見的環境衞生問題。物業管理業監管局（物監局）主席黃江天表示，物監局全力支持落實行政長官《施政報告》提出的各項改善大廈管理及提升樓宇安全的措施。就聯辦處優化樓宇滲水檢測程序，監管局表示支持歡迎，認為新措施透過採用紅外線測試可加快甄別滲水源頭，而聯辦處亦可向上層單位發出「建議維修通知」，促使以更和諧更快捷的方式解決私人物業內的滲水問題。

「朝見口晚見面」具天然優勢

黃江天接受《星島》訪問時稱，大廈公用部分如有滲水或喉管滲漏的情況，在合理及切實可行的範圍內，持牌物管公司須提醒業主立案法團安排由持牌水喉匠查明原因，並盡快糾正。假如個別私人單位出現樓宇滲水問題，有關業主／住戶應先自行安排找出問題原因，然後適當協調其他相關人士進行維修工程。

黃認為，物管公司及物管人員熟悉屋苑的設施結構及渠管分布，亦與住戶「朝見口晚見面」，具備天然優勢，出現滲水問題時可作出有效溝通，並與執法部門互相配合協作，情理兼備解決問題。假如物管人員能夠適時介入並妥善處理，問題往往能在初期已經圓滿解決，幫助紓解民困，減少糾紛爭議。

為提升處理樓宇滲水問題的效率及鼓勵住戶以和諧方式處理滲水問題，監管局與食環署共同協作，多方面加強支援物管業界。黃江天表示，物監局已根據食環署提供資料，發出《處理物業滲水情況》良好作業指南，闡述相關責任及法例法規，及物管公司協助處理物業滲水情況的程序等，並製作圖文並茂的資料單張，以流程圖形式展示處理物業滲水問題的逐步方法，供持牌人員參考。同時，物監局積極推動物管人員參與由環境及生態局、食環署及律政司推出的「社區調解先導計劃」，培訓課程結合實務知識講座及角色扮演，內容涵蓋調解基礎知識，以及運用調解技巧促進解決糾紛，幫助物管人員更有效以調解方式處理樓宇滲水個案。

黃江天強調，物監局未來將繼續與屋宇署、食環署等部門緊密合作，提升物管業界對優化滲水檢測新措施的認識，並鼓勵物管業界積極介入處理樓宇滲水問題，展現業界促進社區衞生和諧所扮演的重要角色。