【樓市追蹤】多倫多1989至今樓市起伏：暴升、崩盤到2025調整

【星島綜合報道】回想1989年，多倫多樓市一片慘淡，買家和投資者陷入與現今相似的困境：供應過剩、投資者過多，以及龐大的損失。多倫多是否將重演類似九十年代的樓市崩盤，值得持續關注。

資深房地產代理Steve Fudge回憶道：「市場崩盤，而我們正處於與現時完全相同的處境──供應過剩，很多投資者，損失巨大。」1989年時，Fudge年僅27歲，仍是新手經紀，經常告訴賣家房屋價格大幅下跌，以及聯絡貸款機構協助無法還貸的屋主。

樓市飆升與投機熱潮

1980年代中期，大量投資者湧入公寓市場，推高房價。Fudge指出，當時家庭投資者互相鼓勵購買同一棟建築單位，加上信用卡普及與八十年代的炫耀式消費，形成瘋狂熱潮。據多倫多地區房地產局（TRREB）統計，1985至1989年間，多倫多地區平均房價飆升151%，由約10.9萬加元升至27.4萬加元。

九十年代衰退：經濟不確定、樓價跌半及長期影響

然而，到1990年，失業與樓價下跌讓部分屋主陷入「困境」，有人想賣卻賣不掉，也有人被銀行迫使出售。部分投資者和首次置業者無力支付按揭，不得不將鑰匙交給銀行。價格連續七年下跌，至1996年跌至約19.8萬加元，跌幅近30%。「強制出售」激增，新樓建設停擺，多倫多樓市一度失去安全感。

CMHC首席經濟學家Mathieu Laberge稱，九十年代初衰退「深刻且持久」，民眾失業、購房需求消失，帶來極大不確定性。

經濟學家Laberge指，九十年代房價下跌始於「公寓問題」，隨市場基本面改變而蔓延。當時加拿大銀行基準利率由1987年平均8.40%升至1990年13.04%，借貸成本飆升。

地產代理Fudge回憶，當時沒有網絡，經紀需翻閱大本房源冊，帶客人看房。他表示，當時本地居民才是真正的買家，但已不再排隊購屋。他經手過不少「強制出售」案件，也看到朋友多年努力仍須放手房產的無奈。Fudge感慨：「看到屋主的羞愧感，真是揪心。」

利率攀升與市場轉向

利率回落、衰退結束後，房價才慢慢回升，但耗時多年。

加拿大房屋與城市研究高級研究員Carolyn Whitzman指出，九十年代初多倫多住宅價格還算中產可負擔，但隨後急升，再加上嚴格分區限制，單幢住宅土地不足，公寓建設如潮水般湧現，壓力轉嫁到價格上。

九十年代的經驗提醒人們：房價飆升固然刺激投資，但市場規律不可違背，「就像任何股票一樣，漲了就會跌。」研究員Carolyn Whitzman強調。

九十年代初，Whitzman與伴侶在Parkdale買入半獨立屋，價格18.5萬加元。雖然兩人都是三十多歲、有雙收入，她仍需母親作聯署人，因銀行仍對貸款保持謹慎。她指出，如今她的成年子女幾乎無望在多倫多置業：「40歲以下若非高收入群或有父母支持，基本買不到房。」她感慨自己「幸運，剛好趕上」。

根據MLS資料，以Jarvis Street夾Wellesley Avenue附近Maitland Place的兩房公寓為例，1989年3月售價17.2萬加元，但經多次調價與交易後，1995年7月僅售9.55萬加元；直至2004年才重回1989年價格上方，達20.6萬加元。

與2025年的相似徵兆

現時，利率上升與樓價下滑，開發商紛紛取消公寓項目，部分買家交樓受阻，投資者觀望。

現時樓市受人口與移民驅動，70%單位開工前已預售，但投資者短期退出仍造成波動。

現時樓市價格跌幅不及九十年代，近期亦略有回升，但成交量曾連續一年半低迷，遠低於十年平均水平。TRREB最新報告顯示，自2022年冬季市場高峰以來，多倫多樓市平均價格下跌約21%。Whitzman指出，雖然房價略有下滑，但對首次置業者仍造成傷害：「這是最糟糕的局面。」

經濟學家Laberge表示，房市繁榮部分源於投機建商只售出一半單位便開工，刺激本地小型投資者「追高」。高通脹環境下，公寓被視作抗通脹工具。崩盤焦點仍集中於公寓，投資者尤其受衝擊。

至於未來市場走向，目前沒人能確定底部是否已到，或價格會否進一步下跌。

CMHC預測今年底多倫多地區房價房價跌約4%，並於2026年第二季度開始回升。Fudge提醒市場情緒瞬息萬變，過去經驗不代表即刻回升，他保守態度：「很多經紀認為市場隨時回升，但我個人不這麼看。」

專家建議，理性評估需求與承擔能力，穩健應對市場波動。

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