【楼市追踪】多伦多1989至今楼市起伏：暴升、崩盘到2025调整

【星岛综合报道】回想1989年，多伦多楼市一片惨淡，买家和投资者陷入与现今相似的困境：供应过剩、投资者过多，以及庞大的损失。多伦多是否将重演类似九十年代的楼市崩盘，值得持续关注。

资深房地产代理Steve Fudge回忆道：“市场崩盘，而我们正处于与现时完全相同的处境──供应过剩，很多投资者，损失巨大。”1989年时，Fudge年仅27岁，仍是新手经纪，经常告诉卖家房屋价格大幅下跌，以及联络贷款机构协助无法还贷的屋主。

楼市飙升与投机热潮

1980年代中期，大量投资者涌入公寓市场，推高房价。Fudge指出，当时家庭投资者互相鼓励购买同一栋建筑单位，加上信用卡普及与八十年代的炫耀式消费，形成疯狂热潮。据多伦多地区房地产局（TRREB）统计，1985至1989年间，多伦多地区平均房价飙升151%，由约10.9万加元升至27.4万加元。

九十年代衰退：经济不确定、楼价跌半及长期影响

然而，到1990年，失业与楼价下跌让部分屋主陷入“困境”，有人想卖却卖不掉，也有人被银行迫使出售。部分投资者和首次置业者无力支付按揭，不得不将钥匙交给银行。价格连续七年下跌，至1996年跌至约19.8万加元，跌幅近30%。“强制出售”激增，新楼建设停摆，多伦多楼市一度失去安全感。

CMHC首席经济学家Mathieu Laberge称，九十年代初衰退“深刻且持久”，民众失业、购房需求消失，带来极大不确定性。

经济学家Laberge指，九十年代房价下跌始于“公寓问题”，随市场基本面改变而蔓延。当时加拿大银行基准利率由1987年平均8.40%升至1990年13.04%，借贷成本飙升。

地产代理Fudge回忆，当时没有网络，经纪需翻阅大本房源册，带客人看房。他表示，当时本地居民才是真正的买家，但已不再排队购屋。他经手过不少“强制出售”案件，也看到朋友多年努力仍须放手房产的无奈。Fudge感慨：“看到屋主的羞愧感，真是揪心。”

利率攀升与市场转向

利率回落、衰退结束后，房价才慢慢回升，但耗时多年。

加拿大房屋与城市研究高级研究员Carolyn Whitzman指出，九十年代初多伦多住宅价格还算中产可负担，但随后急升，再加上严格分区限制，单幢住宅土地不足，公寓建设如潮水般涌现，压力转嫁到价格上。

九十年代的经验提醒人们：房价飙升固然刺激投资，但市场规律不可违背，“就像任何股票一样，涨了就会跌。”研究员Carolyn Whitzman强调。

九十年代初，Whitzman与伴侣在Parkdale买入半独立屋，价格18.5万加元。虽然两人都是三十多岁、有双收入，她仍需母亲作联署人，因银行仍对贷款保持谨慎。她指出，如今她的成年子女几乎无望在多伦多置业：“40岁以下若非高收入群或有父母支持，基本买不到房。”她感慨自己“幸运，刚好赶上”。

根据MLS资料，以Jarvis Street夹Wellesley Avenue附近Maitland Place的两房公寓为例，1989年3月售价17.2万加元，但经多次调价与交易后，1995年7月仅售9.55万加元；直至2004年才重回1989年价格上方，达20.6万加元。

与2025年的相似征兆

现时，利率上升与楼价下滑，开发商纷纷取消公寓项目，部分买家交楼受阻，投资者观望。

现时楼市受人口与移民驱动，70%单位开工前已预售，但投资者短期退出仍造成波动。

现时楼市价格跌幅不及九十年代，近期亦略有回升，但成交量曾连续一年半低迷，远低于十年平均水平。TRREB最新报告显示，自2022年冬季市场高峰以来，多伦多楼市平均价格下跌约21%。Whitzman指出，虽然房价略有下滑，但对首次置业者仍造成伤害：“这是最糟糕的局面。”

经济学家Laberge表示，房市繁荣部分源于投机建商只售出一半单位便开工，刺激本地小型投资者“追高”。高通胀环境下，公寓被视作抗通胀工具。崩盘焦点仍集中于公寓，投资者尤其受冲击。

至于未来市场走向，目前没人能确定底部是否已到，或价格会否进一步下跌。

CMHC预测今年底多伦多地区房价房价跌约4%，并于2026年第二季度开始回升。Fudge提醒市场情绪瞬息万变，过去经验不代表即刻回升，他保守态度：“很多经纪认为市场随时回升，但我个人不这么看。”

专家建议，理性评估需求与承担能力，稳健应对市场波动。

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