【孟嘗事件系列報道(三)】安省藉MZO加快審批護理院案例 MZO利多抑或弊多？

2025年07月21日 08:13

【星島報道】安省「廳長分區令」(Ministers’ Zoning Order, MZO)，是安省政府根據《規劃法》（Planning Act）所授予市政事務及房屋廳長（Minister of Municipal Affairs and Housing）的一項特別權力，可以在無須經地方政府審批或公眾諮詢的情況下，直接批准一些土地的指定用途、建築高度、密度等限制。MZO的作用是為了加速推動特定土地用途的開發，通常用在興建可負擔房屋、經濟復甦策略、大眾運輸導向型發展（TOD）、醫院、長期護理院、學校和一些特定企業或工業園項目。

《星島網》整理出一些有關安省MZO長期護理院項目個案，幫助讀者了解長期護理院申請機構透過這些快速審批過程，如何加快推進長期護理服務項目；亦可見安省政府透過 MZO 繞過市政規劃程序，加速推進此類省級優先的長期護理暨養老設施建設，希望加快興建長期護理設施，盡早提供相關的社會服務。例子如下：

例子一：MZO批出巴里市興建綜合老年住宅及護理中心計劃

安省市政及住房廳長 Paul Calandra 在2024年7 月批准一項MZO (O.Reg 304/24)，該MZO有助加快巴里市長者護理和住宅綜合開發計劃(下圖)。廳長說，在巴里的央街800號這個大型康養與住宅綜合體項目包含了192張長期護理床位將有助於配合約克區不斷增長的人口需求。

擬建的項目除了一座擁有192張床位的6層長期護理中心外，整個項目還將包括兩棟高達26層的公寓大樓，最多可容納360個住宅單位，以及兩棟12層樓的485間輔助生活套房及120個退休住宅單位，當中包括設置數百個停車位和一塊公園綠地。

現時巴里輪候長期護理床位民眾約 437 人，此方案可顯著緩解需求壓力。

市府與社區反應

根據安省環境註冊辦公室（ERO）資料顯示，該案於 2024 年 4 月 10 日至 5 月 10 日開放諮詢，僅收到一份公眾提交的意見，內容關切「需保護自然環境，並應於交通與基礎設施完善後開設長期護理設施」。巴里市議會亦曾在議會會議進行商討，有一名區議員基於「密度跟現有社區不一致」投下反對票，但議案仍獲通過，顯示社區局部存在疑慮但，未形成整體抵制。

例子二：前咸美頓精神病院獲批建私人長期護理中心

2022年3月安省政府宣布出售前咸美頓精神病院部分省級土地用於私人開發，條件是必須包含一棟新的長期護理中心。2024年夏天，該土地出售給Schlegel Villages，項目與非牟利組織 Indwell 共同參與。2022年12月獲批MZO，允許建造兩棟共計512張長期護理床位，以及一座退休住宅高廈(下圖)。該期護理中心現稱為 Margaret and Charles Juravinski Centre，由聖約瑟醫療集團（St. Joseph’s Healthcare Hamilton）營運。

該MZO（O. Reg 494/24）修訂了2020年8月的規定，以取代咸美頓市的高度限制。長期護理院的最高高度獲批達到39公尺（約12層樓），咸美頓市允許最高高度僅為18公尺。養老院的最高高度亦可突破至72公尺（約25層樓），同樣咸美頓市允許最高高度僅為18公尺。MZO 同時放寬部分土地使用與建築密度限制，允許加快興建流程，無需經歷傳統市政聽證程序。

市府與社區反應

2020 年 8 月規劃初期，當地兩位市議員提出反對，擔憂重新規劃會違背市府 2017 年所定的「以醫療與教育為主」發展路線，呼籲省府撤回決議，並保護歷史建物及鄰近綠地。及至MZO批出後，咸美頓市府表示支持，認為此舉有助於回應區內高齡化人口對長照床位的迫切需求。該項目也獲得部分社區支持，視為善用歷史性公共用地、改善高齡照護服務的契機。然而也有關注聲音指出：開發可能對社區天際線、交通、歷史建物保育等帶來潛在衝擊，需進一步規劃配套措施。

巴里央街800號大型康養與住宅綜合體項目，當中包含192張長期護理床位。

例子三：皮卡靈 Orchard Villa 長期護理及退休社區擴建計劃

位於皮卡靈市（Pickering）的 Orchard Villa 長期護理及退休社區（Orchard Villa Long-Term Care & Retirement Community），近日提出一項重大擴建計劃。該計劃由Southbridge Health Care LP（CVH No. 6 LP）主導，擬於現有設施的基礎上進行大規模擴建，計劃重點包括：

首階段申請獲批：2023 年 6 月通過 MZO（O. Reg. 125/23），批准興建三棟 15 層高樓，包括 832 張長期照顧床位及 670 個退休住宅單位，免除地方法規限制。

最新申請：2025 年最新 MZO 修改案（ERO 025‑0766）提出移除床位與單元上限，引入混合用於公寓、多附屬建築，並可能興建最多 13 棟建築，建樓高度可達 35 層。新的申請希望增設長期護理床位與退休住宅，並提高土地與建築使用彈性。

市府與社區反應

這項擴建計劃亦引起社區強烈關注。Orchard Villa在2020年疫情期間曾因疫情管理不善而備受批評，引起公眾對營運質素及問責機制的質疑。面對此次擴建，一些市民團體及院友家屬呼籲政府應優先改善現有設施的照護質素與監督機制，而非只在增加床位。

皮卡靈市議會於 2023 年 5 月以一致投票否決該長期護理中心的擴建申請，使省府發言人公開指責市府阻礙進度。

目前，項目正處於第二階段審批及籌劃階段，政府表示將確保新設施符合最新的長期護理標準，並承諾將加強監管，以保障院友安全與福祉。Orchard Villa擴建案，既是回應安省長期護理床位短缺的政策一環，但同時引發公眾對私營長照機構監管及品質的廣泛討論。

申請擴建的皮卡靈市（Pickering） Orchard Villa 長期護理及退休社區。

例子四：

萬錦市長期護理中心 (MMAH) 應萬錦市長及相關部門請求，要求制定一項萬錦市長期護理院的MZO申請 (ERO. 025-0051)。選址在萬錦市McCowan Road第 10228 號，這MZO 提案是一項興建長期護理機構及老人住宅擴建的申請。原地目前屬於較低密度的農林/綠帶「Countryside／Greenway」分區，該 MZO 希望避免市府冗長資源規劃程序，加快建設步伐。

該申請已於 2025 年 1 月 21 日至2 月 20 日已在公告中公開諮詢。項目中有兩項申請，包括興建一座可容納 256 張長期護理床位的護理中心，和預計由三幢 15 層高廈組成設 800 個可負擔租賃或終身住權的長者大廈住宅單位。

市府與社區反應

從目前公開資料來看，該項目符合萬錦市長提出的需求，在公開諮詢期間收到過少量一般公眾意見回饋，未見有組織的反對活動。

萬錦市McCowan Road第 10228 號，這MZO 提案是一項興建長期護理機構及老人住宅擴建的申請。

MZO的好處

安省使用 MZO 作發展城市的工具雖然有不少爭議，但支持者與安省政府則強調其具有多項實際好處與政策效益。以下是常見的正面觀點與支持理由：

一、加快重要項目的推動速度：傳統土地用途變更需經市政流程，往往需時數月甚至數年，而MZO可大幅加快程序，省下大量時間與成本。在疫情期間，安省政府利用MZO迅速批准建設長期護理院與醫療設施，以應對公共衛生需求。

二、促進房屋供應與經濟發展：省府表示MZO可幫助快速增加住房數量，特別是在高需求地區，有助於實現可負擔房屋建設目標，並為建築業與相關行業帶來就業機會。

三、突破地方規劃僵局：當地方政府與省府對特定用地意見不一時，MZO可用作「最後手段」，解決長期卡關的發展方案，避免政治拉鋸或地方保守拖延。

四、公共利益優先工具：在涉及重大公共基礎建設，如醫院、學校、護理院、交通系統時，MZO能作為迅速推動關鍵民生項目的政策工具，以滿足省民需求。

MZO常遭地方議會及居民批評

安省的MZO雖然是一項可讓省政府快速推動發展項目的工具，但自福特政府上台後，其使用頻率大幅增加，引發不少爭議與批評。

MZO允許省政府跳過市政府的規劃程序，直接指定土地用途，被批評為「架空市政權力」、「踐踏地方民主」。部份市議會或市長表達過不滿，表示沒有充分諮詢地方意見，社區聲音被忽視。

MZO並無要求公開聽證或居民意見徵詢程序，公眾往往事後才知道土地用途已被更改。省政府藉MZO繞過《安省規劃法》、《環境評估法》等既有制度，被批為破壞制度公信力。