股楼气象│英国加息楼价再跌 一类业主最伤─吕宇健

英伦银行上周宣布加息半厘，指标利率升至4厘，是2008年以来最高，亦是央行连续10次加息，对供楼一族影响极大。事实上，截至2022年12月，英国房价已经连续4个月下跌，同为2008年以来持续时间最长的收缩，市场普遍预计英国楼市今年出现明显跌幅，当中我认为最受影响的会是一批50万至60万英镑的贵价楼。

根据英国莱斯银行（Lloyds Bank）早前估算，今年基本经济假设情况下，楼价料跌约8%，最坏情况则要跌约18%。的而且确，近月不时都听到当地有业主应付不到加息的开支而沽楼离场的个案，而我相信这些个案会集中出现于50万至60万镑的贵价楼身上。首先，英国应该不会有太多人有能力以50万至60万镑full pay买楼，目前非英国公民的按揭利息已升到5厘，即使英国公民亦高达4厘，假设50万镑物业做六成按揭，借30万镑，若果按揭息升到上6厘，每月只是还息都要还1500镑。

再者，英国大约有85%的按揭贷款是“还息不还本”计划，选择这类计划的业主，其现金流一般都相对不太充裕，加上本金未有随供款减少，与其还廿年都只是还息无减过本金，倒不如用1500镑租楼而将首期套现更佳，因此未来英国50、60万镑的贵价楼将会是跌得较深的一批。

至于一些细价楼反而抗跌力甚强，我说的是20万镑以下，有地、有花园、有装修的物业，试想想，单单一块土地，建好一间有三房的屋连装修，起码都要十几万镑，所以基本上是成本价出售，相反，如果楼价再下跌，就不会有人愿意起楼，因为成本都已经要20万镑，但却卖唔到20万镑，点解要起呢？届时供应量就会萎缩，在需求不变的话，楼价反而会上升。

最后是100万镑以上的超贵价豪宅，我的判断是升跌不会太大，这些豪宅件件都是艺术品，而且业主大部分都是有能力full pay之辈，区区加几厘的按揭息，影响有等于无。

吕宇健

资深投资者

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