股樓氣象│英國加息樓價再跌 一類業主最傷─呂宇健

英倫銀行上周宣布加息半厘,指標利率升至4厘,是2008年以來最高,亦是央行連續10次加息,對供樓一族影響極大。事實上,截至2022年12月,英國房價已經連續4個月下跌,同為2008年以來持續時間最長的收縮,市場普遍預計英國樓市今年出現明顯跌幅,當中我認為最受影響的會是一批50萬至60萬英鎊的貴價樓。

根據英國萊斯銀行(Lloyds Bank)早前估算,今年基本經濟假設情況下,樓價料跌約8%,最壞情況則要跌約18%。的而且確,近月不時都聽到當地有業主應付不到加息的開支而沽樓離場的個案,而我相信這些個案會集中出現於50萬至60萬鎊的貴價樓身上。首先,英國應該不會有太多人有能力以50萬至60萬鎊full pay買樓,目前非英國公民的按揭利息已升到5厘,即使英國公民亦高達4厘,假設50萬鎊物業做六成按揭,借30萬鎊,若果按揭息升到上6厘,每月只是還息都要還1500鎊。

再者,英國大約有85%的按揭貸款是「還息不還本」計劃,選擇這類計劃的業主,其現金流一般都相對不太充裕,加上本金未有隨供款減少,與其還廿年都只是還息無減過本金,倒不如用1500鎊租樓而將首期套現更佳,因此未來英國50、60萬鎊的貴價樓將會是跌得較深的一批。

至於一些細價樓反而抗跌力甚強,我說的是20萬鎊以下,有地、有花園、有裝修的物業,試想想,單單一塊土地,建好一間有三房的屋連裝修,起碼都要十幾萬鎊,所以基本上是成本價出售,相反,如果樓價再下跌,就不會有人願意起樓,因為成本都已經要20萬鎊,但卻賣唔到20萬鎊,點解要起呢?屆時供應量就會萎縮,在需求不變的話,樓價反而會上升。

最後是100萬鎊以上的超貴價豪宅,我的判斷是升跌不會太大,這些豪宅件件都是藝術品,而且業主大部分都是有能力full pay之輩,區區加幾厘的按揭息,影響有等於無。

呂宇健

資深投資者

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