何文田地價高估值38% 豪宅最貴的是信任｜梁偉聰

香港樓市最近有兩單新聞，放在一起看特別有意思。

嘉里建設以43.08億元投得何文田佛光街住宅地，每呎樓面地價約20,738元，不但創九龍住宅地近五年新高，更較市場估值上限高出約38%。更值得留意的是，地皮共有10個財團入標，反映看好後市的並非只有一家發展商。

押注幾年後豪宅市場

發展商當然不會無端端「鬥貴」。今日買地，真正落成賣樓往往已是數年後，所以嘉里買的不是今日樓市，而是押注幾年後香港豪宅市場：息口、供應、購買力，以至優質市區地皮的稀缺性。

重新定義「麵粉價」

市場亦即時有反應，有測量師已因何文田成交價，將其他賣地表住宅地估值上調。換言之，一幅地的成交，可以重新設定市場對「麵粉價」的想像。

但同一時間，另一單豪宅新聞卻提醒大家，豪宅的溢價並不只來自地段。

建築質量不該有折扣

樓市網媒《胡‧說樓市》早前率先揭發赤柱One Stanley一幢逾億元洋房的結構爭議，業主收樓裝修期間發現問題，其後屋宇署多次檢測及「開皮」，確認部分樓板鋼筋配置與批准圖則不符，另有橫樑沒有按圖則配置鋼絲網。署方表示目前未見明顯結構危險，但認為工程質量值得關注，調查仍在進行。

這件事最大的提醒是：豪宅買家願意為景觀、地段、會所甚至發展商品牌付出溢價，但最基本的建築質量，不應該有任何折扣。

何文田地皮可以高估值38%，因為發展商相信未來買家仍願意為稀缺豪宅付錢；但要維持這種溢價，靠的從來不只是「豪宅」兩個字。

地皮可以有溢價，建築質量不能打折。豪宅市場最昂貴、亦最容易失去的資產，其實叫信任。

梁偉聰－企業傳訊及財經公關顧問