施政報告2026前膽︱北都成住宅供應重鎮 古洞新盤大戰 業界：北都漸成型有利樓價

北都是本港未來土地及房屋重要來源之一，據《星島》統計，目前區內至少有50個申請或已獲批改劃項目，未來私人住宅單位潛在供應逾15萬伙，當中位處北都心臟地帶的古洞，附近3個新盤「食正」鐵路優勢，正陸續推出市場。有業界人士看好北都樓市前景，建基、交通配套落成對樓價將有很大幫助。

北都未來私宅潛在供應逾15萬伙

最新一宗規模最大個案，為土木工程拓展署向城規會「一口氣」申請放寬古洞北及粉嶺北合共21幅住宅地，高度限制申請增加至（主水平基準以上．下同）85米至155米，對比2022年獲批的80米至144.14米，增添4.55%至18.75%，令潛在供應量達到約22,380伙。最高則為第14S區用地，地積比率7.2倍，高限達155米，屬於區內最高建築物之一。

此外，新世界元朗公庵路項目，今年6月獲城規會批准放寬高限至主水平基準以上94.95米，計劃興建2幢樓高26層分層住宅，共提供1,035伙，可建總樓面約44.32萬方呎，料於2030年落成。

位處北都「心臟地帶」的古洞，附近3個新盤「食正」鐵路優勢，正陸續推出市場。

當中最矚目為會德豐地產PARK SILICON發展項目第2期PALO SPRINGS。

恒基發展的北都滙，共提供682個單位。

北都是本港未來土地及房屋重要來源之一，其規劃及發展進度向來受大眾關注。

據本報統計，目前區內至少有50個申請或已獲批改劃項目，未來私人住宅單位潛在供應逾15萬伙。

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另邊廂，發展商亦透過參與新發展區原址換地，包括恒基及新地持有的洪水橋/厦村新發展區商業項目，發展商一直爭取放寬部分限制作住宅發展，今年6月就32B及32C區換地項目，向城規會申請添加住宅元素作混合發展，合共提供約1830伙住宅，因應相關發展，發展局經考慮後同意把原址換地的完成期限，由今年6月30日延長六個月至今年12月31日。

另外，古洞料成北都首個成型的新市鎮，其位處於北都發展心臟地帶，加上古洞港鐵站預計明年開始投入服務，附近3個新盤「食正」其鐵路優勢。當中最矚目為會德豐地產PARK SILICON發展項目第2期PALO SPRINGS，今年8月以折實平均呎價逾1.76萬元推出首批單位，對該區樓價有指標作用。

恒基發展的北都滙，共提供682個單位。據發展商透露，項目已獲批入伙紙，預計落成日期為今年9月底，屬極短樓花期，料於今年年底可正式交樓，成為區內首個入伙樓盤。資料顯示，恒基早於2017年底已就上述項目完成補地價程序，涉及逾12.35億元，以可建總樓面約33.9萬方呎計算，當時每方呎補價約3643元。

張翹楚：銷情反映市場對北都樓盤有承接力

針對樓市措施，過去數年《施政報告》及《財政預算案》已先後落實「減辣」、調整住宅按揭成數、放寬新投資移民買樓等措施。今年《施政報告》諮詢，政商界對樓市措施建議著墨不多，外界反而較關注北都宜居標準、基建發展以至北都樓市前景。

祥益地產總裁汪敦敬表示，看好北都未來樓市發展，目前北都逐漸成型，由市區邊陲地帶，變成集基建、交通配套於一身的新都會，對該區樓價有很大幫助，無論發展商開價平或貴，市場自然會有合適反應。他又指，新一份《施政報告》在政策上可以有兩個方向改善樓市環境，首先是幫助年輕人置業，讓他們知道政府及社會一直能給予買樓機會；其次是協助提升樓換樓的流通量，完善整個換樓鏈，並為樓換樓人士提供稅務優惠及放款按揭成數等。

泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚說，北都發展全速進行中，雖然產業落戶需時，北環綫亦在數年後才全面通車，多方面發展都按時順利推進，看好北都未來發展。他認為北都樓市仍屬起步階段，目前有古洞站旁的新盤開售，價錢上反映發展商對當區未來發展抱樂觀態度，銷情反映市場對北都樓盤有承接力，故對整體北都樓市有信心。

他建議《施政報告》提出善用北都土地發展方向，如建設貴金屬倉儲用地，又或成立本港「組裝合成」建築法的組件生產工廠；同時希望引進更多體育設施，如棒球場或可舉辦高端賽事的運動場等。

《星島日報》地產組