大溫36戶樓花買家悔約勝訴 開發商3000萬元合約泡湯

【星島綜合報道】卑詩省一名法官判定，低陸平原一家陷入困境的柏文大樓開發商，未在項目進入破產程序前披露所面臨的重大問題，違反省級消費者保障法。法院因此支持樓花買家，認定價值超過3,000萬元的預售樓花合約無效。

據加拿大廣播公司（CBC）報道，卑詩省最高法院（B.C. Supreme Court）法官馬蘇哈拉(David Masuhara)針對位於本拿比柏文大樓「Eclipse」，於周三（8月26日）公布一份長達38頁的裁決書，法院判定，價值超過3,000萬元的預售樓花合約無效。

這項裁決意味著，該大樓329個單位中逾36戶樓花買家，可以合法拒絕購買那些如今價值遠低於當初約定價格的住宅。

蘇哈拉承認，判決「可能帶來實際連鎖法律後果」，但他指出，破產保護程序並不「保證債務人希望維持的每一項合約預期都能保存」。

有大量開發商破產訴訟

他指出，這場訴訟的背景，是在「大溫哥華住宅柏文市場發生結構性巨變、以及房地產開發業承受財務壓力」之下。法官寫道：「我們法院已經受理了許多與破產相關的訴訟。」

這場司法大戰始於今年6月。這棟高34層的「Eclipse」大樓由Thind Properties開發，並由金網按揭公司（KingSett Mortgage Corporation）提供融資。然而，該項目早在2025年1月便因資金鏈斷裂，被法院強行勒令進入聯邦《公司債權人安排法》（CCAA）的債權人保護程序，當時該大樓已完成了95%的工程，且232個單位已預售。

截至去年12月，開發商已拖欠金網2.25億元。CCAA令欠債超過500萬無力償債的企業獲得了喘息空間，使其得以重整業務與財務，以保存資產、提高債權人回收額。

根據CCAA的條款，金網於2025年1月獲得了廣泛的訴訟中止令，阻止任何人在監管人試圖挽救債權人投資期間對Eclipse開發商提起訴訟。

由於訴訟實際上已被凍結，Eclipse的工程得以重啟，並在3月中旬被認定為「基本完工」——也因此啟動預售合約交屋程序。

但買家在宣誓書中表示，得知Thind Properties在Eclipse進入債權人保護前所面臨的一連串問題後，感到「震驚」，其中包括1,200萬元稅款、建築許可證被暫停，以及涉嫌挪用資金。

他們指控開發商未遵守卑詩省《房地產開發行銷法》（REDMA），該法要求披露項目的「重大事實」。買家表示，若當時知道完整實情，就不會購買Eclipse的單位了。

披露資訊時間點有爭議

原先負責監督債權人保護程序的KSV Restructuring，在程序進行期間被紐約全球顧問巨頭AlixPartners收購。

AlixPartners的律師反指樓花買家企圖繞過債權人保護程序。

監督人承認，這些單位如今已不可能以買家當初同意的價格出售，卻指控買家一年來按兵不動，觀望市場走勢，直到確定房市沒有改善，才要求取回款項。

監督人主張，依REDMA，只有在買家與開發商簽訂買賣合約時已存在失實陳述，才能使合約失效。

但馬蘇哈拉認為，法律涵蓋的是涉及重大事實的失實陳述，只要該事實「已經或本應」合理影響買家的決定即可。

法官寫道，在項目完工前持續披露資訊，對買家與開發商都具有重要作用，因為許多開發項目歷時數年。「影響項目的重大事實，可能在買家簽署買賣合約多年後才出現。」

他指出，加拿大稅務局（CRA）的判決、保固保障遭暫停、建築許可遭暫停、工程停工，以及未更新已發生重大變化的竣工預測，都使部分披露紀錄「在實質上具有誤導性」。

「買家查閱披露文件時，看到的開發項目圖景，已不再反映開發商所知的實際情況。」

開發商沒有參與此次聆訊。法官寫道：「我認為，開發商不可能在這些事件發生前後對此毫不知情。」

聯邦法與省法之爭

除了披露問題，本案另一核心爭議，是保障個別房地產買家的省級法律，與旨在最大化無力償債企業債權人追回資產的聯邦CCAA之間如何並行。

政府介紹CCAA的網站指出，該法具有廣泛的補救目的，讓企業在尋求與債權人達成妥協或安排並取得批准期間，可以繼續營運。

監督人則主張，當REDMA等省級法律與聯邦法律衝突時，必須以聯邦法律為準，否則可能產生連鎖影響，削弱「加拿大破產程序，以及債務人、債權人和臨時貸款人所依賴的可預測性」。

監督人的法律陳詞指出，這將使債務人的無力償債狀態拖得更久，極大干擾CCAA所提供的喘息空間，並侵蝕債權人的回收額。

這場法律戰也引起卑詩省律政廳長關注。律政廳提交陳詞，主張兩項法律可以並行運作。馬蘇哈拉接受並同意二者「不存在任何法律衝突或相互阻礙」。

法官寫道：「REDMA決定開發商對這些申請人是否擁有可執行的權利；CCAA則規範隨後的破產程序，以及其中各項權利與債權如何處理。」

「兩套法定制度處理的是截然不同、但彼此相關的事項。」

根據判決，這些買家當初繳交的買樓按金（deposits）從35,000元至205,000元不等，總計約360萬元。

圖：CBC/官網

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