邱達昌料港樓價兩年升15% 關注內地收緊資金外流 「倘限買港樓必有影響」

內地近期收緊資金外流措施，外界關注會否影響本港樓市。遠東發展（035）主席兼行政總裁邱達昌日前在馬來西亞受訪時坦言，內地客佔本港樓市約四成購買力，若被限制來港置業，對樓市一定有影響，惟暫時未見相關措施出台，維持樓價未來兩年升15%的預測。

40%住宅成交來自內地客

邱達昌指，本港住宅單位過去每年成交量約1.5萬至2.2萬個單位，近年升至約3萬個單位，有40%是來自內地客，「如果佢哋走咗，都會影響我哋。」若內地進一步收緊跨境資金外流，對整個香港也有影響，因香港發展與內地息息相關。

邱達昌指出，若中央限制內地人來港買樓，確實會影響樓價，但暫時未有實行這些措施。

不過，邱達昌維持未來兩年樓價上升15%的預測。他表示，若中央限制內地人來港買樓，確實會影響樓價，但暫時未有實行這些措施，「中國現在也沒有管制家庭辦公室，只不過是追一些人在中國沒有交稅，它沒有說interfere（妨礙）香港。」反而美國加息步伐放緩，香港仍有3萬個家庭的置業需求，相信樓價不太貴下仍會陸續入市，仍利好樓價前景。

寫字樓供應多 難免受壓

另一方面，邱達昌認為香港寫字樓市道，與全球同樣面對供應過剩問題，租金無可避免受壓。他以恒地（012）旗下中環The Henderson為例，最初每呎叫租180元，現在減至120元左右租得不錯；聽聞長江中心二期更叫租100元，故二、三線寫字樓租金進一步受壓，「譬如我遠東發展大廈，地點好好、但好舊了，以前最高峰收60、70元租，跌至現時30、40元也要租，我無choice。」

遠展減債已進入「穩步時期」

提到集團發展，邱達昌指遠展減債已進入「穩步時期」，淨負債比率已由高峰期逾70%，逐步降至現時50%多，目標仍然是降至50%。遠展早前指計劃在中國及新加坡等地推出REITs（房地產投資信託基金），被問到會否將這些REITs在香港上市，他說家族及上市公司在全球有70間多間酒店，馬來西亞資產會在區內上市，若遠展的資產要分拆，也可能考慮香港或內地上市，但未到此階段。

邱達昌指遠展減債已進入「穩步時期」，淨負債比率已由高峰期逾70%，逐步降至現時50%多。

他又坦言，新加坡在吸引REITs上市較友善，企業及投資者均有稅務優惠，坦言香港這方面要繼續改進。

無意加大槓桿 早年「受過教訓」

對於香港銀行收緊物業估值及按揭成數，邱達昌說「唔怪得銀行」，但強調集團本身借貸需求不大，「我哋自己都唔想繼續借錢」，暫時亦無意在下一輪周期加大槓桿，因酒店業務回本期長，「即使啟德帝盛酒店，咁成功（預計）也要7至8年歸本」，未來資金回籠後將集中投放於買地建樓，主力發展中小型住宅。

遠展在洪水橋擁有一幅約50多萬平方呎的土地，正與政府商討補地價，他不諱言早年高價買地「受過教訓」，地產發展仍須「睇時機」。

北都新盤呎價1.7萬「唔係好執」

問到北部都會區首個新盤平均呎價1.76萬元，邱達昌指定價合理，因現時建築費要每呎5,000元，地價也五、六千元，還有利息開支，發展商再節省，每呎成本也1.3萬至1.4萬元，故1.7萬元的呎價「唔係好執，叫做有得執」。他又相信，北都的主要客源仍以本地香港人為主，因內地買家較鍾情落戶九龍，例如買啟德樓、到尖沙咀海港城消費等。

另外，邱達昌看好內地一線城市的樓市復甦，認為上海、杭州及深圳樓價已跌得太低殘。他透露，集團於上海的長租公寓單位，面積約300至400呎，月租約4,000元人民幣，約1,700個單位原需兩年才能全數租出，結果約6個月已全數租出，反映當地租賃需求強。