贝沙湾全港首采创科保养节省10亿元大维修 数据化监测及精准打理 推“楼宇医生”模式

大埔宏福苑五级大火唤起社会对旧楼保养与大维修问题的关注。本港楼宇老化问题严峻，动辄过亿元的维修费往往令业主大感头痛。南区指标豪宅贝沙湾开创全港先河，引入以大数据及创新科技驱动的物业资产保养方案“Homegevity”。该计划透过提升楼宇的日常保养效益，免却因老化而需进行预算逾10亿元的大维修工程，平均每户省下高达38万元的巨额开支，成为本港首个应用此创新管理模式的住宅项目。负责推动该计划的屋苑业主、亚洲国际博览馆前行政总裁哈永安表示，期望透过数据化监测及积极保养方法，让楼宇达致“长期免疫”的健康状态，日后毋须再进行危险且昂贵的传统大维修。

融合楼宇设施大数据  精准恒常保养

贝沙湾由2004至2008年间分期入伙，随着屋苑楼龄增长，其物业管理公司于2022年提出建议，指屋苑需由2033年起分阶段展开大维修，预算开支高达10.57亿元。面对庞大成本与潜在风险，屋苑业主之一的哈永安因察觉到不少业主的担忧，同年他率领专责小组，探讨以创新方法保养屋苑，专组内有不同专业背景业主和业界专家，研究屋苑长远保养方案。

小组为屋苑进行全面检验与诊断，并举办了12场设计思考式圆桌会议。经过深入探讨，哈永安带领管理公司制订出“贝沙湾物业蓝图”，并决定于2026年正式落实“Homegevity”创科保养模式。

贝沙湾业主、亚洲国际博览馆前行政总裁哈永安强调，方案以数据化驱动，为物业作精准维修，免却日后进行大维修。

贝沙湾是全港少数设有“预防性维修”机制的屋苑，每年部分管理费专拨作维修保养用途，新方案毋须向业主收取额外费用。

贝沙湾原定2033年分阶段展开大维修，预算超过10亿元，改用长远保养模式后，平均为每户省下38万元开支。

哈永安提倡业界未来需要“楼宇医生”，并应将楼宇保养视作“长寿医学”，让楼宇如同人体般长期保持在健康状态。

贝沙湾引入以大数据及创新科技驱动的物业资产保养方案“Homegevity”。

管理费每年拨款作维修保养用途

事实上，贝沙湾是全港少数一直设有“预防性维修”机制的屋苑，每年管理费中均有部分专拨作维修保养用途。新方案的突破之处，在于毋须增加管理费下，透过融合楼宇设施大数据、物联网（IoT）感应器及各种先进诊断检测方法，以科学数据订出标准要求，持续检测及识别问题以应对，涵盖楼宇结构、机械、电子电机、土木工程、建筑结构、外墙与公用设施等，并严格按照设施的使用周期，进行精准的恒常保养及维修 。

专责小组计算后确认，这套以科技为本的创新方案，不仅毋须向业主收取额外费用或增加现有管理费，更能有效维持屋苑处于最佳状态。楼宇结构无虞损耗，不易老旧，从根本杜绝了需一次过更换多项设备、动辄花费逾10亿元的大维修需要。

Homegevity物业资产保养保值方案特点：

●科技兼人性化专业管理并重，作为业主和物业管理之间的桥梁；

●以早期介入方式，于物业仍年轻时建立长远保养蓝图；

●采用数据驱动和生命周期管理，持续监测物业健康指数；

●以资产价值管理为核心，确保保养与长远保值并行；

●避免大维修带来的财政压力、不便和安全风险。

外行人难定维修准则 数据监察冀达“长期免疫”

作为方案推手，哈永安坦言，这次最大的挑战在于如何将新科技引入根深蒂固的住宅物管生态圈。他指出，一直以来市场在处理楼宇老化问题时，往往只采用传统“先破坏后重修”的做法，要打破长达50年的惯性思维确有相当难度。然而，今次贝沙湾的案例证明，创新科技能切实应用于日常生活中，为香港的住宅保养开创了全新方向。

哈永安同时点出传统物管的痛点，业主委员会成员通常由非物管背景的“外行人”组成，即使本身是律师或医生等专业人士，也未必具备楼宇保养的专业知识。同时，不少业主往往只着眼于短期节省开支，部分人甚至抱持“大维修前卖楼”的心态以逃避责任。另一边厢，管理公司每天被繁琐的日常事务缠身，导致双方缺乏互信，形成严重的资源与专业错配。

哈永安表示，不少业主往往只着眼于短期节省开支，部分人甚至抱持“大维修前卖楼”的心态以逃避责任。

他生动地形容，传统的楼宇检查就如同看普通门诊，“只是量量血压、看个喉咙、测一下心跳”，做法相当初级且流于表面；而香港的惯常做法，往往是待楼龄达30年左右，才因应政府法规被动地进行这类基本检测。对此，哈永安提倡业界未来需要“楼宇医生”，并应将楼宇保养视作“长寿医学”，必须透过数据进行精准监测，让楼宇如同人体般长期保持在健康状态，而非等到病入膏肓时，才逼不得已去“开刀”做大手术。

方案适用20年或以下楼龄屋苑

展望未来，哈永安期望能透过科技与数据分析推动行业转型创新，以科学预测取代过去盲目拆建的被动做法，从根本上解决香港越趋严峻的楼宇老化难题。他认为，方案对其他约20年或以下楼龄、设施类别繁多而资产高昂的屋苑也会适用。至于其最终愿景，是透过持续的数据监察与适时保养，全面落实预防性管理（Preventive maintenance），让楼宇达致“长期免疫”的健康状态，日后毋须再做传统大维修，彻底免除沉重的财务负担与工程风险。

政府楼龄30年验楼计划 非强制要求私楼大维修

资料显示，去年全港有68%、近2.5万幢私楼楼龄逾30年，另有近5200幢将于10年内达到此门槛，意味越来越多私人屋苑将步入“高龄化”阶段。不少业主以为住宅楼龄满30年便需要强制接受大维修，事实上政府仅要求楼龄达30年或以上的私人楼宇，接受“强制验楼”，意味小业主其实可化被动为主动，只要持续做好维修保养，通过强制验楼要求便可，不一定在“验楼死线”时一次过耗费大量金钱及时间进行大维修。

屋宇署的“强制验楼计划”要求楼龄达30年或以上的私楼业主，在接获屋宇署送达法定通知后，委任一名注册检验人员就楼宇的公用部分、外墙、消防安全构件、排水系统等进行检验，并需进行监督检验后认为需要进行的修葺工程。

事实上，香港房屋协会亦有一个“自愿楼宇评审计划”，要求与上述“强制验楼计划”相同，取得有效认证的楼宇在十年内可豁免屋宇署的强制验楼，鼓励业主主动妥善管理及维修保养其物业。