德勤稱銀行有壓力加快接管物業變現 「預咗輸錢都要做」料商業房地產難反彈

本港商廈、舖位等商業房地產市道仍然疲弱，持續為銀行造成信貸壓力，德勤亞太應急計劃和破產業務主管合夥人何國樑表示，今年見到銀行有壓力加快接管物業變現，「預咗輸錢都要做」；而市場需求仍然較分化，用家已成主流，投資者則繼續審慎，商廈價格持續有壓力。

商業房地產有買家需求

何國樑指出，目前銀行預期商業房地產難以短期反彈，普遍正面對抵押品不足，持續造成信貸風險，回收物業的壓力越來越大，「銀行預咗輸錢都要加快變現，極端成交跌七成都有，早啲搵買家接手比等待更好。」他續稱，銀行對不同債務的取態各異，近期較多接管內房背景的在港物業，而對於本港二、三線發展商，則相對仍給予對方時間自行出售資產。

何國樑提到，商業房地產仍有一定買家需求，只是現時以用家為主，例如大型企業在港擴展業務；同時見到投資者入市意欲上升，但由於銀行收緊信貸，影響併購融資活動。德勤中國重組、企業轉型與成本轉型服務合夥人朱靜汶補充，寫字樓需求在不同地區分化，例如買家集中在中環及ESG配備完善的物業，以及鄰近學校的二線酒店及商廈，尋求改建學生宿舍，但九龍區情況仍嚴峻。

德勤引述數據顯示，本港甲級寫字樓自2018年高峰下跌逾40%，空置率仍達17.6%，面積等同13幢國金中心二期。

另一邊廂，內房債務重組問題困擾多年，於數年前境外重組轉換新債的方案，部分再次接近到期。何國樑指出，內房企仍然面臨周轉困難，行業信心不足，整體市場亦缺乏新資金，相信企業要進行二次重組，並將傾向清除債務，改以全數「債轉股」。同時今年將精力聚焦於境內重組工作，「而家始終要靠國內營運、資產，有造血能力，海外債權人先有機會回收。」

內房企仍面臨周轉困難

何國樑認為，未來內房商業模式需大幅改革，「以前靠高槓桿、高周轉發展已經唔再適用」，其中一個可行方法是放棄在集團層面擔保借貸，改為以個別項目進行獨立融資。德勤中國債務資本市場諮詢服務主管何駿宇解釋，此舉好處是讓內房企業走輕資產模式，母公司解除擔保責任後減少交叉違約風險，日後亦可以輕裝上陣，對債權人回收價值亦有利。

不過何國樑相信，內房市場仍需數年時間摸索新模式，始終今輪債務危機規模龐大、牽連甚廣，「就算成隊復仇者聯盟超級英雄都救唔返。」