港人天天搭卻忽視的大生意 法初創拆解房產科技：單靠AI根本修不好電梯

相信不少市民都曾經歷過，大廈電梯不時要維修停用，但管理費卻只升不降？當全球資金爭先擁後湧入加密貨幣及AI領域之際，而「電梯」這個長期被忽視的實物資產類別，卻神不知鬼不覺地，造就成估值千億元的投資新藍海。去年PropTech（房地產科技）投資便急升68%，至167億美元（約1300億港元），當中「升降機維保數碼化」更被投資者視為隱形基建資產。一年前已移居香港的法國初創房地產科技公司WeMaintain創辦人Benoit Dupont，接受本報專訪時直言，升降機是世界上最常用的交通工具，「沒有它，香港這座城市根本無法運作」。

法國初創房地產科技公司WeMaintain創辦人Benoit Dupont接受《星島頭條》專訪時直言，升降機是世界上最常用的交通工具，「沒有它，香港這座城市根本無法運作」。

房地產科技已悄然崛起

目前PropTech參與者主要分兩類，機構投資者如創投基金及私募股權基金主導早期投資，如MTR Lab投資WeMaintain；傳統地產巨頭則透過戰略併購布局，如Otis收購WeMaintain多數股權。雖然散戶難以直接參與初創投資，但可透過持有積極轉型的房地產信託（REITs）或相關上市公司間接分一杯羹。

要數電梯業務為主的龍頭企業，總部位於美國的奧的斯（Otis）不得不提，該公司擁有全球最大的電梯和自動扶梯製造、安裝和服務公司之一。另一間可能讀者日常乘坐電梯亦會留意的品牌通力（KONE），其總部位於芬蘭，早前便宣布收購蒂升電梯（TK Elevator）北美等業務，擴大全球業務版圖。另外值得留意的電梯巨企，包括瑞士電梯製造公司－迅達集團（Schindler）。日本則有日立和三菱電機等，均在全球擁有相當高市佔率。

雖然升降機維保長期被視為「壞了才修」的勞力密集產業，但Benoit卻看到截然不同的圖景，「早上醒來你乘升降機，去辦公室乘升降機，吃午飯、晚飯、回家，你從不會注意到，因為這是日常生活的一部分，所以它是一項戰略性資產」。

他進一步拆解這門生意的投資邏輯，指維保是極具持續性的收入業務，業主每月必須支付，且處於全球最大的資產類別之內，更是世界上最常用的交通工具，「把這三樣結合，你就明白為何這是一個相當有趣、且從戰略角度相當重要的市場」。

升降機維保長期被視為「壞了才修」的勞力密集產業。

香港70%做升降機維保的工人年齡超過45歲。

美國升降機機械師年薪已超過10萬美元（約78萬港元）。

該公司的機器學習模型更將升降機「去品牌化」。

系統將升降機視為『一個以某種速度移動的盒子』，不論品牌、年份，都能統一讀取數據。

不信AI能取代這類工作

正當市場憂慮AI將取代大量工種之際，Benoit提出一個反直覺的觀點，「升降機維保是少數無法被機器取代的工作之一」。他認為，AI要真正理解建築物生態系統，需閱讀影片、學習不同品牌知識，「不會很快發生，我甚至不相信在我有生之年能取代這類工作」。針對當前流行的LLM（大語言模型），他直言「單靠文字，你無法修理升降機」。

行業面對的人手斷層危機，更成為核心競爭力。Benoit指出，「香港70%做升降機維保的工人年齡超過45歲。他們要爬機房、爬梯子、查看不同種類的技術設備，機器目前無法做得比人類更好。」

他更預言，「未來五年我們將缺乏優秀、有技能的技術人員，這份工作將變得極具戰略性。」他舉例指，美國升降機機械師年薪已超過10萬美元（約78萬港元），「這將發生在歐洲，也將發生在香港」。

他又將藍領工作分為「可複製」與「不可複製」兩類，工廠流水線屬前者，已可無人化運作；但電梯維保屬後者，「你要去不同建築物、不同品牌、面對不同配置，科技目前還做不到」。

拒做純軟件 實現「去品牌化」

雖然WeMaintain成立8年以來，早期亦以AI為核心，但Benoit強調走的不是純軟件路綫，「在這個行業，只推軟件不會奏效，因為是維保技術員在創造價值，暫時無法用科技跳過技術員」。

至於WeMaintain的數碼化分兩層，底層是IoT感應器收集震動、速度、使用頻率等數據並上傳雲端；上層是機器學習分析四大指標——門禁開關周期、馬達電流、轎廂震動頻譜及制動器磨損，預測潛在故障，從「壞了才修」轉為「未壞先修」。

該公司的機器學習模型更將升降機「去品牌化」——不論是奧的斯（Otis）、迅達或三菱（Mitsubishi），系統均能跨品牌讀取數據，「我們能告訴技術員何時會發生甚麼事，讓他們有更多時間專注於技藝，周圍的一切由AI處理」。

Benoit解釋，「我們將升降機視為『一個以某種速度移動的盒子』，不論品牌、年份，都能統一讀取數據。」除升降機外，該系統亦涵蓋自動門及消防系統等設施。

倡放寬巡查至每季一次降成本

另一方面，作為MTR Lab首個海外投資的初創企業，WeMaintain已在港鐵東涌綫部署138部設備，涵蓋機場、迪士尼樂園等關鍵樞紐。「這些設備來自不同品牌，我們的價值在於能統一讀取、預測。」Benoit透露，公司同時為倫敦地鐵及巴黎奧運會期間的地鐵提供服務，「營運越複雜，我們的差異化優勢越大」。

香港甲級商廈近年空置率較高，一些新甲級商廈，出租率甚至仍未達8成，然而無論經濟是否仍有待復甦，物業出租率如何，電梯保養維修絕不可馬虎，可謂「穩賺不賠」的商業模式。對於業主在經濟低潮時對成本特別敏感，Benoit認為數碼化維保正是「減成本」與「保資產價值」的平衡點。他說：「我們幫助業主從『壞了才修』轉為完全可預測的模式，像營運飛機一樣營運建築物。」他透露，在新加坡已獲監管批准將每月巡查放寬至每季一次，「我們正在香港推動同樣做法，這將進一步降低成本」。

今年4月，全球升降機龍頭奧的斯收購了WeMaintain大部分股權，但允許其保持獨立運作。Benoit形容這是「雙軌制」，並成為公司在亞太區擴張的加速器，「大公司有很多財務實力，而我們有兩種不同產品供客戶選擇，這是雙贏」。

本港的REITs之中，冠君產業信託 （2778）在港核心地段擁有不少甲級商廈，是少數專注於頂級商辦資產的房託，其核心資產均耳熟能詳，包括花園道三號，租戶有跨國銀行、財富管理機構及大型律師事務所。另一個重要資產，坐落於旺角人潮鼎沸的朗豪坊辦公大樓，是旺角少有的甲級商廈，租戶除有傳統業務，如電訊產品及多醫美外，亦不乏新經濟企業。內地方面，值得留意的REITs為越秀房地產投資信託基金 （405），其主要資產集中於內地一線城市，甲級商廈數目龐大，包括廣州市天河CBD、珠江新城、廣州國際金融中心，租客有大量世界500強及跨國企業進駐。另一個值得留意的為領展房產基金 （823.HK）雖然是亞洲最大的REITs，但主要資產為香港民生商場與停車場。近年在本港、內地及英國與澳洲亦有收購商廈，屬於綜合型房託。