收租條數應該點計｜曾智華

拋磚引玉，今次引到塊肥大寶玉，正是香港著名理財專家「B哥」出口回應。回應乜？回應小弟上周本欄「收租兩厘半是假象」囉，佢食住我的論點，更詳細解說。各位，若你準備買樓收租，以為可以跑贏通脹，甚至有升有息，不妨先細味B哥的分析。

買樓先計清楚Net Return

首先，買樓必須先計清楚Net Return（投資活動收入扣除所有費用、稅款及其他成本後，投資者能獲得的真實利潤），絕不能粗疏地只睇Gross Yield（投資者在未扣除一切營運成本前的收入，包括稅款、管理費、維修費、貸款利息等）。

例如買樓收租，地產代理游說你時，一定只講Gross Yield，指有兩厘半甚至更高收入，也會畀一個Rosy Picture你，話好大機會有升有息。

管理費及物業稅成本不少

作為一個有思考的成年人，應用基本智慧（Common Sense）分析，就應知你將會面對一個怎樣的景況。例如，租出一層樓，收回的租金，表面上有2.5厘回報，但實際又如何？

（一）管理費支出——1年12個月管理費加起來，尤其設有會所的，多數已經食咗1個月以上的租金。

（二）租金收入稅——如果物業有打釐印，租金收入要交稅，按物業稅15%，粗略計算，1年租金收入內，要預留成半以上交稅。

單單上述（一）及（二），全年租金收入，可能要扣起兩個半到3個月收入。至此，你的實際落袋，已肯定低於兩厘。

另外，買物業亦有一次性成本：印花稅、經紀佣金、律師樓做契。租出前，或多或少要作全屋裝修及基本傢俬電器添置。意即，你買入一間樓，未開始收租，已要先付出一至兩年的租金收入作成本，若你是用借貸方式買樓出租，情況就更加波動，必須更小心。之後，樓價升，當然開心，恭喜你！但如果橫行，甚至下跌，咁就……

B哥總結，買樓收租，實質只有厘半左右，如此收益，市場大把冇頭痛、冇風險的投資產品可以取代，安安全全三、四厘息的也不少啊！

資深傳媒人 曾智華