星島申訴王 | 德福五屍命案凶宅單位230萬起拍價 投資者趁機撈底 盤點香港「超級凶宅」

被視為「超級凶宅」、於1998年發生德福花園五屍命案的單位，將於本月25日由拍賣行連租約推拍，開價230萬元，低市價逾五成。綽號「凶宅大王」的投資者伍冠流接受《星島申訴王》訪問時透露，過去他曾競投上述單位失敗，今次對該單位仍感興趣，考慮再接再厲投標。他承認超級凶宅是物業投資的「雙刃刀」，無論出租或轉讓都有難度，奉勸買家入手凶宅前，要考慮自己的財務狀況，是否具長期持貨能力。

伍冠流分享多年買賣凶宅經驗，包括業主遇到租客投訴時，首先要理解他們的心情。他舉例有租客投訴房門忽然自動關起，誠惶誠恐下想解約。至於超級凶宅容易令租客有心理陰影，出租困難亦屬正常，故他建議有意入手凶宅的買家，可選擇一些曾發生自殺案的凶宅單位，最好死者是在醫院過身，而不是在單位過身，可大大減輕租客內心不適。

1998年發生的德福花園五屍案，風水師李育輝謀財害命毒殺五名女子。有關單位即將開拍。

2014年發生灣仔嘉薈軒雙屍案，一名外藉人士虐殺兩名外傭。

灣仔星域軒1座高層F單位，2008年租戶精神有問題兒子斬死母親。

2023年發生大埔龍尾村碎屍案，蔡天鳳遭前夫一家謀財殘殺。

1982年大埔康樂園發生三屍案，一名泥水工入屋行劫殺害女戶主及其兩名孩子，事件震驚全港。

超級凶宅 出租轉售惹市場關注

被稱得上「超級凶宅」，多數曾發生轟動社會的兇殺案，例如「大埔龍尾村碎屍案」、「灣仔嘉薈軒雙屍案」、「君臨天下雙屍案」、「荃灣中心全家攬炒案」等的他殺案件，即使歷經多年，單位任何亦會引來全城關注。例如即將開拍的「德福花園五屍案」單位，位於C座中層01室，實用面積為556呎。現業主2007年以110萬買入，目前以1.1萬元出租。他於去年曾以498萬放售，惟未成功出售，本月25日再以230萬元開拍，測試市場水溫。

事實上，香港歷年不少曾發生命案的住宅，雖然成交價會大受影響，平均低市價4至5成，但撇除通帳等因素，業主帳面上仍有錢賺。例如「灣仔星域軒斬母案」的單位，實用面積898平方呎。單位於2008年出事，2010年以1100萬出售，業主持貨約10年，2020年以2000萬售出，呎價22,272，低市價4成，業主帳面仍賺900萬。

1982年發生「大埔康樂園三屍案」的單位，實用面積1,596平方呎，屬舊式洋房。單位經過兩度流拍後，去年以低市價近5成的1028萬售出，呎價6,441，原業主賬面賺140萬；1996年「荃灣中心太原樓全家攬炒案」的單位，實用面積374平方呎，2025年以低市價5成208萬售出，呎價約5500元，業主賺20餘萬。

何謂凶宅？

綜合地產業界及法律界人士意見，凶宅在香港其實沒有正式定義，一般來說有兩種情況會把單位視為凶宅，第一種是在單位內發生的非自然死亡，例如謀殺、燒炭和吊頸等；第二種是從單位發生的非自然死亡，例如跳樓，理論上死者沒有在該單位內死亡，只是在其他地方，例如平台、花園等，惟這種情況仍可能會視為凶宅。

由於凶宅往往出現轉讓困難及售價折讓的關係，銀行對凶宅有機會降低可造按揭成數、調高按息，甚至拒絕批出按揭，當中考慮的元素有很多，包括凶宅有多「凶」，即事故嚴重性會否令人心生恐怖的程度、是否被廣泛報道及命案發生至今之時間長短等。銀行之間批出之按揭條款，有機會出現很大差別，買家要多找銀行比較。