中东局势严重冲击港口营运 九仓吴天海：航企动荡下或重新分散布局

九仓（004）集团主席兼常务董事吴天海表示，中东地缘政治局势已严重冲击香港港口营运，伊朗局势升温前，本港已签下新增航线，有望带动货量回升；惟战云密布后，船公司纷纷延迟新部署，相关增长暂时落空。他提到，过去航企倾向将货量集中少数港口，局势动荡下或重新考虑分散布局，香港能否受惠仍属未知数。

竞争环境不公 前景充满挑战

他特别提到，香港港口正面临大湾区内地港口强劲竞争，市场份额持续下滑，经营难度日增。吴天海直指，“最大问题系内卷，同一个咁细嘅地方，涌出咁多新码头，大家抢得好厉害”，更坦言“内卷一日唔能够放缓，香港一日都系唔容易做”，形容行业竞争环境不公，前景充满挑战。他指出，过去香港在南中国国际货柜吞吐量占有三成以上，现时深圳稳占约六成，南沙已突破两成，香港却跌至不足两成。香港码头全属私营，深圳与南沙则有国资背景，获政府补贴船公司、负担航道疏浚巨额成本，“竞争其实系不公平”，恶性竞争下香港处于劣势。

有资金与人才开始回流香港

香港物业方面，吴天海指出，集团早几年投资的香港物业项目，现正陆续进入开始收成阶段，他特别强调仅是开始收成，并非一次性全面收割，惟收入与盈利来源正逐步增加，有望以此弥补内地市场表现较弱的缺口，形成此消彼长的格局。他看好香港住宅后市，但强调集团“冇债务压力，唔急于卖楼，啱价先做，唔啱价就等”，具备足够实力灵活部署。新一份财政预算案上调豪宅印花税，他认为有关措施对过亿元超豪宅的购买负担明显加重，对成交构成压力。整体楼市仍可望逐步向好，关键在于中东局势动荡下，已有资金与人才开始回流香港，“本来谂住走嘅留低，走咗嘅开始回流”，为本港带来机遇，惟新加坡亦在争夺有关资金，香港必须自强不息。

内地写字楼市道“好弱”

内地写字楼市场方面，吴天海直言“好弱、严重供过于求”，一线城市尚且库存高企，二线城市问题更严重，中期难以解决。需求表现不稳、缺乏持续性，对前景不乐观。对此集团过去数年持续调低相关物业估值，坚守“宁愿低估价值，都唔好高估”的保守策略，谨慎应对市场波动。

财务方面，九龙仓去年业绩改善，部分受惠于减值拨备减少。吴天海表示，2026年减值拨备有望持续下降，惟剔除相关因素后，核心盈利增长动力仍需观察。