越秀房託去年可分派總額跌14% 末期分派少26% CEO指國內寫字樓租金止跌

越秀房產信託基金（405）公布2025年度業績，全年可分派總額2.7億元（人民幣，下同），按年跌14%。末期分派每個基金單位約0.0189元，相當於0.0214港元，按年減少25.6%；全年度每個基金單位分派約0.0522元，相當於0.058港元，按年減少16.5%。年化收益率約為6.74%。

撇除物業公平值變動實現扭虧為盈

期內收入總額18.56億元，按年減少8.6%；物業收入淨額12.84億元，按年減少11.2%。期內淨虧損6.94億元，虧損按年擴大1.06倍。若未計投資物業公平值虧損及所佔聯營公司虧損等項目，稅後層面實扭虧為盈，錄得1461.3萬元溢利。物業估值336.5億元，整體期末出租率82.1%。

寫字樓空置問題持續 料估值壓力逐步緩解

行政總裁區海晶在業績會上表示，展望2026年，國內寫字樓市場的空置問題仍對整體市場構成影響，但續租租金水平已出現止跌跡象。她稱，專業市場方面，海外需求整體放緩，不過內需與外需同步增長對業務帶來正面幫助。

對於連續兩年錄得虧損，區海晶解釋主要受投資物業估值變化影響。隨內地宏觀經濟復甦、商業資產價值合理回歸，物業估值壓力將逐步緩解。她認為內地商業REITs政策開放，令市場定價邏輯回歸現金流與營運能力，對具多元業態運營能力的主體構成利好。

出售金融大廈回籠53億 償債降借貸比率

該集團去年10月以約34.33億元，向越秀集團出售廣州越秀金融大廈50%權益及內部重組後的餘下50%權益。董事會主席江國雄表示，出售完成後可收回53億元資金，擬用於還債，預期可降低財務成本並改善收益率。他透露，相關資金已於2026年初償還36億元債務，剩餘資金將逐步用於還債，償債後基金借貸比率將從48.5%進一步下調。

融資成本大降16.5% 平均付息率3.77%創三年低

區海晶表示，去年融資成本7.73億元，按年大降16.5%，平均付息率3.77%創三年新低，「平白為公司慳咗約1.5億人民幣」。債務結構優化後，外匯敞口跌至近五年最低的24%。針對利率波動風險，她指基金可靈活運用境內外雙融資渠道，「邊度利率優惠就喺邊度借」，且僅10%為浮動利率敞口，絕大部分為人民幣固息債務，利息成本不會大幅波動。

寫字樓新簽9.6萬平米 四季酒店房價升5.8%

各板塊經營表現方面，寫字樓板塊新簽9.6萬平方米，引入10間世界及中國500強企業，國金中心等核心項目續租率創三年新高。酒店板塊收入佔比28%，四季酒店翻新後平均房價達2260元，按年升5.8%；雅詩閣公寓入住率高達91.5%。專業市場與零售商場方面，白馬大廈出租率96%，國金中心引入廣州唯一市內免稅店，維多利項目補齊高端運動消費場景。