“双租族”叹成减税N无人士 不想输钱贱卖原有物业 硬食市区贵租

随着家庭成员增加或工作地点变迁，本港不少业主即使持有自住物业，也因住屋需求改变，而租住另一个物业；同时，因近年楼价下跌，更多业主不欲输钱贱卖原有物业，唯有加入所谓的“双租族”行列。然而，有业主发现，双租族在税务减免方面“两头唔到岸”，皆因未能申领“住宅租金扣税”，又不能申请“居所贷款利息扣税”，成为减税N无人士。

面对两难困境，事主应如何部署？认可财务策划师李澄幸接受《星岛头条》访问时坦言，税务上的死结难解，业主必须从“再投资”及“未来规划”两大层面重新审视资产配置，切忌为解决眼前问题而草率沽货。

有双租族业主向记者表示，虽然本身持有自住物业，但因转了新工，上班距离大增，无奈选择在公司附近租楼。不过，原来同时供楼及租楼，将无法享有任何扣税优惠；若考虑卖出原有物业时，又碍于近年楼价回落而不欲蚀让，因此希望向理财专家求教解决方法。

若非极大诱因 转名并不划算

本港楼市近期虽有回升迹象，但仍较2021年高位回落逾两成；相反，根据差估署数据显示，去年11月租金指数报200.7点，按月升0.2%，首11个月租金则累计升约4.3%，再创历史新高。李澄幸坦言，按照现行税务条例，双租族成N无人士，这是一个客观事实，基本上是“死局”。虽然有些人会考虑将物业转名给家人以获得税务优惠资格，但李澄幸指这未必是理想做法。他解释，就算转名也需要承担成本，除非有极大诱因，否则纯粹为了扣税而转名，在财务上并不划算。

沽货视乎按揭成数与现金流

既然税务无解，物业又是否应该止蚀离场？李澄幸指出，这取决于事主当初买楼时的按揭成数。他指出，如果当年事主是用高成数按揭“上车”，随着楼价下跌，现时卖楼可能面临资不抵债，需要补钱才能赎楼，“如果手上没有足够现金补差价，想换楼都换不了，这就完全没办法”。

相反，若事主现金流足及有充足首期换楼，李澄幸认为，可视乎情况而决定卖楼。他解释，虽然现时卖楼会蚀价，但若打算换楼，目前同样能以较低价格买入新物业，实现“平换平”。

假设事主早年以五成首期上车，买入楼价600万元单位，经过数年间楼市回落，单位楼价如今跌两成至约480万元，成功卖楼套现后，仍手持约180万元现金，则可考虑重新置业。

计算方式：480万元（卖出价） - 600万元 X 0.5（银行五成贷款）= 180万元

相反，假设事主早年以一成首期上车，买入楼价600万元单位，如今以约480万元卖楼套现，即要向银行“补水”约60万元才能“赎身”，当中还未计及其他佣金及杂费。

计算方式：480万元（卖出价） - 600万元 X 0.9（银行九成贷款）= -60万元

勿因一时蚀底或不便冲动卖楼

李澄幸提醒，切勿只为解决眼前的税务或距离问题而冲动卖楼。他强调，卖楼是一个不可逆转的决定，必须考虑两大因素，分别是未来规划的价值及再投资的信心。同时，他预期楼市未必能像之前般短时间大涨。

他提到，事主当初买楼可能只是两、三年前的决策，虽然现在觉得上班路途较远，但难保明年会出现转工等情况又后悔。他建议，除非是大手收租客，否则对于只有一层楼的业主，物业始终有自住及退休价值。

问清自己套现后如何运用资金

另外，他建议事主先问清楚自己，卖楼后套现资金会如何运用。他表示，这是一个再投资的行为，若未想清楚资金去向便贸然沽货，可能只是解决了报税烦恼，却制造了资产贬值的更大风险。他又称，“卖了就买不回来”，若没有信心，或者没有更好的投资目标，留着物业也未必是坏选择。

因此，他建议事主应在天秤上权衡，如果对未来楼市或自身投资能力没有绝对信心，保留物业未必是坏选择。与其纠结于眼前的税务亏损或交通不便，不如重新审视物业在退休等长远人生规划中的角色。

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