特朗普倡兩房大舉買MBS 變相推「QE」壓低利率 惟分析憂影響短暫

美國總統特朗普日前在社交媒體Truth Social上宣布，指示聯邦住房金融局（FHFA）要求房利美（Fannie Mae）與房地美（Freddie Mac）動用約2,000億美元現金，直接買入抵押貸款支持證券（MBS），以壓低房貸利率，並減輕美國家庭的購屋與還款負擔，被市場視為繞過聯儲局，推行「總統版QE」。雖然此舉於短期內可能拉低房貸利率，但有分析質疑能否真正有效及長期地改善樓市可負擔性。

一般經濟動盪時才採取QE

據外媒《Business Insider》引述Pantheon Macroeconomics美國高級經濟學家Oliver Allen表示，有關計劃可能對市場產生類似QE的效果。但要留意的是，聯儲局通常是在經濟動盪時才採取QE，而特朗普則是在經濟穩健下，大量投入房貸債券，因此此舉是否有其必要性，更加引發外界討論。

房貸利率料降至6厘以下

根據《Mortgage News Daily》數據顯示，美國30年期固定房貸利率已從6.21厘降至5.99厘，創近3年新低。對於新的MBS購買計劃如何影響房貸利率，小型房市研究公司Zelman & Associates預測，房貸利率或降至6厘以下，低於今年初6.2厘的預測值。Realtor.com高級經濟學家Joel Berner亦估計，此舉可能讓利率下降多達50個基點。

2,000億美元影響仍不明朗

不過，Berner和Allen同時警告，這可能只是一次性降幅，長期未必能改善住房可負擔性。事實上，德銀分析師上周五在報告中指出，在規模達9萬億美元的MBS市場中，2,000億美元能產生多大影響仍不明朗。Berner亦指，缺乏聯儲局同等規模與市場信譽的背書，政策對房貸利率影響恐怕難以持久。

長遠影響在於房屋供給

另一方面，當地樓市真正的問題在於房屋供給。Berner表示，可供出售住宅的短缺是制約住房可負擔性的主要因素。根據估計，美國目前缺少約500萬間住宅，約佔現有供應3.7%。如果房貸利率下降、但房屋供應沒有增加，反而可能因房市競爭加劇而推高房價，令住房可負擔性進一步惡化。