白宫考虑推50年房贷 舆论：无助解决问题或令房价更高

白宫近日表示考虑推出50年期房屋贷款，以协助缓解全美房价高涨与居住负担危机。不过，此构想一出即引发政界、经济学家与社群舆论抨击，认为此举无助于解决房市供应短缺与高利率等根本问题，甚至可能推高房价。

美联社报道，联邦住房金融局（FHFA）局长普尔特（Bill Pulte）在社群平台X上称，50年期房贷对购屋者而言将是“重大转折”。FHFA负责监管房利美（Fannie Mae）与房地美（Freddie Mac），这两家机构承保全美大多数房贷。30年期房贷一直是美国的标准购屋模式，当时设计目的在于让民众于工作年限内偿清贷款。

特朗普政府拟推50年期房贷。 美联社

延长贷款年限可降低月付。根据全美房地产经纪人协会资料，今年9月全美平均房价为41.5万美元（约322.5万港元），若支付10%首期、利率6.17%，30年期房贷月付约2,288美元（约1.78万港元），50年期则降至2,022美元（约1.57万港元）。

然而，美联社分析指出，长期贷款将使利息支出倍增。50年期房贷需约30年才能累积10万美元资产净值，而30年期仅需12至13年。整体而言，借款人在50年期贷款期间，将比30年期多支付近38.9万美元利息（约302万港元）。

拖多20年利息加300万

专家指出，50年期房贷无法解决住房供应不足问题。包括加州与纽约在内的多地已放宽建筑法规以加快建案进程，但钢铁、木材等建材成本居高不下，且特朗普政府对多项建材课征关税，劳动力短缺亦因遣返无证工人而加剧。经济安全计画（Economic Security Project）研究主管孔札尔（Mike Konczal）批评：“真正能改善供应的政策方向，正朝错误方向发展。”

此外，美国首次购屋者平均年龄已达40岁，若贷款期延长至50年，买家需至90岁才能还清，而美国平均寿命仅79岁。孔札尔表示，政策制定者通常不会鼓励将房贷债务留给下一代。

40岁“上车”供到90岁？

金融分析师警告，50年期房贷可能反而刺激需求、推高房价，与改善负担能力的初衷背道而驰。过去延长贷款年限的案例如汽车与学生贷款，皆未有效改善消费者压力，反而导致负债规模上升。

总统特朗普在霍士新闻节目上被问及此构想时仅回应“也许有点帮助”，语气冷淡。依据《多德－法兰克法案》，房利美与房地美不得为超过30年期房贷提供保险，50年期贷款将属“非合格房贷”，难以售出，除非国会修改相关金融法规。观察人士普遍认为，短期内国会无意推动此案。