【孟尝事件系列报道(三)】安省藉MZO加快审批护理院案例 MZO利多抑或弊多？

2025年07月21日 08:13

【星岛报道】安省“厅长分区令”(Ministers’ Zoning Order, MZO)，是安省政府根据《规划法》（Planning Act）所授予市政事务及房屋厅长（Minister of Municipal Affairs and Housing）的一项特别权力，可以在无须经地方政府审批或公众咨询的情况下，直接批准一些土地的指定用途、建筑高度、密度等限制。MZO的作用是为了加速推动特定土地用途的开发，通常用在兴建可负担房屋、经济复苏策略、大众运输导向型发展（TOD）、医院、长期护理院、学校和一些特定企业或工业园项目。

《星岛网》整理出一些有关安省MZO长期护理院项目个案，帮助读者了解长期护理院申请机构透过这些快速审批过程，如何加快推进长期护理服务项目；亦可见安省政府透过 MZO 绕过市政规划程序，加速推进此类省级优先的长期护理暨养老设施建设，希望加快兴建长期护理设施，尽早提供相关的社会服务。例子如下：

例子一：MZO批出巴里市兴建综合老年住宅及护理中心计划

安省市政及住房厅长 Paul Calandra 在2024年7 月批准一项MZO (O.Reg 304/24)，该MZO有助加快巴里市长者护理和住宅综合开发计划(下图)。厅长说，在巴里的央街800号这个大型康养与住宅综合体项目包含了192张长期护理床位将有助于配合约克区不断增长的人口需求。

拟建的项目除了一座拥有192张床位的6层长期护理中心外，整个项目还将包括两栋高达26层的公寓大楼，最多可容纳360个住宅单位，以及两栋12层楼的485间辅助生活套房及120个退休住宅单位，当中包括设置数百个停车位和一块公园绿地。

现时巴里轮候长期护理床位民众约 437 人，此方案可显著缓解需求压力。

市府与社区反应

根据安省环境注册办公室（ERO）资料显示，该案于 2024 年 4 月 10 日至 5 月 10 日开放咨询，仅收到一份公众提交的意见，内容关切“需保护自然环境，并应于交通与基础设施完善后开设长期护理设施”。巴里市议会亦曾在议会会议进行商讨，有一名区议员基于“密度跟现有社区不一致”投下反对票，但议案仍获通过，显示社区局部存在疑虑但，未形成整体抵制。

例子二：前咸美顿精神病院获批建私人长期护理中心

2022年3月安省政府宣布出售前咸美顿精神病院部分省级土地用于私人开发，条件是必须包含一栋新的长期护理中心。2024年夏天，该土地出售给Schlegel Villages，项目与非牟利组织 Indwell 共同参与。2022年12月获批MZO，允许建造两栋共计512张长期护理床位，以及一座退休住宅高厦(下图)。该期护理中心现称为 Margaret and Charles Juravinski Centre，由圣约瑟医疗集团（St. Joseph’s Healthcare Hamilton）营运。

该MZO（O. Reg 494/24）修订了2020年8月的规定，以取代咸美顿市的高度限制。长期护理院的最高高度获批达到39公尺（约12层楼），咸美顿市允许最高高度仅为18公尺。养老院的最高高度亦可突破至72公尺（约25层楼），同样咸美顿市允许最高高度仅为18公尺。MZO 同时放宽部分土地使用与建筑密度限制，允许加快兴建流程，无需经历传统市政听证程序。

市府与社区反应

2020 年 8 月规划初期，当地两位市议员提出反对，担忧重新规划会违背市府 2017 年所定的“以医疗与教育为主”发展路线，呼吁省府撤回决议，并保护历史建物及邻近绿地。及至MZO批出后，咸美顿市府表示支持，认为此举有助于回应区内高龄化人口对长照床位的迫切需求。该项目也获得部分社区支持，视为善用历史性公共用地、改善高龄照护服务的契机。然而也有关注声音指出：开发可能对社区天际线、交通、历史建物保育等带来潜在冲击，需进一步规划配套措施。

巴里央街800号大型康养与住宅综合体项目，当中包含192张长期护理床位。

例子三：皮卡灵 Orchard Villa 长期护理及退休社区扩建计划

位于皮卡灵市（Pickering）的 Orchard Villa 长期护理及退休社区（Orchard Villa Long-Term Care & Retirement Community），近日提出一项重大扩建计划。该计划由Southbridge Health Care LP（CVH No. 6 LP）主导，拟于现有设施的基础上进行大规模扩建，计划重点包括：

首阶段申请获批：2023 年 6 月通过 MZO（O. Reg. 125/23），批准兴建三栋 15 层高楼，包括 832 张长期照顾床位及 670 个退休住宅单位，免除地方法规限制。

最新申请：2025 年最新 MZO 修改案（ERO 025‑0766）提出移除床位与单元上限，引入混合用于公寓、多附属建筑，并可能兴建最多 13 栋建筑，建楼高度可达 35 层。新的申请希望增设长期护理床位与退休住宅，并提高土地与建筑使用弹性。

市府与社区反应

这项扩建计划亦引起社区强烈关注。Orchard Villa在2020年疫情期间曾因疫情管理不善而备受批评，引起公众对营运质素及问责机制的质疑。面对此次扩建，一些市民团体及院友家属呼吁政府应优先改善现有设施的照护质素与监督机制，而非只在增加床位。

皮卡灵市议会于 2023 年 5 月以一致投票否决该长期护理中心的扩建申请，使省府发言人公开指责市府阻碍进度。

目前，项目正处于第二阶段审批及筹划阶段，政府表示将确保新设施符合最新的长期护理标准，并承诺将加强监管，以保障院友安全与福祉。Orchard Villa扩建案，既是回应安省长期护理床位短缺的政策一环，但同时引发公众对私营长照机构监管及品质的广泛讨论。

申请扩建的皮卡灵市（Pickering） Orchard Villa 长期护理及退休社区。

例子四：

万锦市长期护理中心 (MMAH) 应万锦市长及相关部门请求，要求制定一项万锦市长期护理院的MZO申请 (ERO. 025-0051)。选址在万锦市McCowan Road第 10228 号，这MZO 提案是一项兴建长期护理机构及老人住宅扩建的申请。原地目前属于较低密度的农林/绿带“Countryside／Greenway”分区，该 MZO 希望避免市府冗长资源规划程序，加快建设步伐。

该申请已于 2025 年 1 月 21 日至2 月 20 日已在公告中公开咨询。项目中有两项申请，包括兴建一座可容纳 256 张长期护理床位的护理中心，和预计由三幢 15 层高厦组成设 800 个可负担租赁或终身住权的长者大厦住宅单位。

市府与社区反应

从目前公开资料来看，该项目符合万锦市长提出的需求，在公开咨询期间收到过少量一般公众意见回馈，未见有组织的反对活动。

万锦市McCowan Road第 10228 号，这MZO 提案是一项兴建长期护理机构及老人住宅扩建的申请。

MZO的好处

安省使用 MZO 作发展城市的工具虽然有不少争议，但支持者与安省政府则强调其具有多项实际好处与政策效益。以下是常见的正面观点与支持理由：

一、加快重要项目的推动速度：传统土地用途变更需经市政流程，往往需时数月甚至数年，而MZO可大幅加快程序，省下大量时间与成本。在疫情期间，安省政府利用MZO迅速批准建设长期护理院与医疗设施，以应对公共卫生需求。

二、促进房屋供应与经济发展：省府表示MZO可帮助快速增加住房数量，特别是在高需求地区，有助于实现可负担房屋建设目标，并为建筑业与相关行业带来就业机会。

三、突破地方规划僵局：当地方政府与省府对特定用地意见不一时，MZO可用作“最后手段”，解决长期卡关的发展方案，避免政治拉锯或地方保守拖延。

四、公共利益优先工具：在涉及重大公共基础建设，如医院、学校、护理院、交通系统时，MZO能作为迅速推动关键民生项目的政策工具，以满足省民需求。

MZO常遭地方议会及居民批评

安省的MZO虽然是一项可让省政府快速推动发展项目的工具，但自福特政府上台后，其使用频率大幅增加，引发不少争议与批评。

MZO允许省政府跳过市政府的规划程序，直接指定土地用途，被批评为“架空市政权力”、“践踏地方民主”。部份市议会或市长表达过不满，表示没有充分咨询地方意见，社区声音被忽视。

MZO并无要求公开听证或居民意见征询程序，公众往往事后才知道土地用途已被更改。省政府藉MZO绕过《安省规划法》、《环境评估法》等既有制度，被批为破坏制度公信力。