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物業管理公司主宰社區興亡？從一場漏水災難看見決策的重要性

在多倫多，能夠覓得一個安穩、乾淨、有秩序的居住社區，是不少家庭於置業時的核心考量。而在公寓或鎮屋社區中，這份理想往往並不單靠個別業主努力就能維持，而是仰賴整個社區背後一個往往被忽略的重要角色——物業管理公司（Property Management）。

大部分業主對物業管理公司的第一印象，不外乎是「每月準時收取管理費」、「接收快遞」、「安排維修」等，但往往要待真正遇上突發事情、甚至出現重大事故時，我們才會恍然大悟：物業管理公司其實從來不只是後勤，而是能夠對社區帶來決定性影響的核心角色。

如果你正安居於共管式社區（Condominium），甚至已貴為業主委員會成員，以下這件發生於離你不遠的大多區真實發生的事例，可能會令你開始反思或重新審視：究竟我們現正聘用的物業管理公司，是在保障我們，還是正在埋下定時炸彈？

「翻新屋頂」後慘變「水舞間」？背後真相令人咋舌！

事件發生在多倫多北部一個約百餘戶的鎮屋社區（Condo Townhouse）。數年前，業主委員會決定進行屋頂翻新。由於當時資金有限，部分董事成員傾向選擇報價最低的承辦商，並迅速通過工程。

這起初一切看似正常：屋頂翻新工程晉工，外觀（看似）整齊，業主們及居民也以為總算完成了一件大事。

詎料，自屋頂翻新三年後，每到冬天，就陸續有住戶發現及報告天花滲水、牆身發霉，更嚴重者甚至出現天花倒塌與冰雪倒灌。最初，大家只以為是個別單位出現問題，直至第二年苦主陸續增加，情況更加「普遍」之後，大家才驚覺：原來「翻新」過的屋頂，所種下的問題比想像中嚴重！

揭開工程背後的管理漏洞

為了解問題根源，業主委員會安排獨立顧問進行全面檢查。調查結果令人震驚：

• 舊有瓦片還未拆除，就直接鋪上新瓦片
• 多個單位出現三層瓦片重疊，屬施工違規
• 腐爛夾板與底層未有更換
• 冰水防護層（Ice & Water Shield）安裝不當或根本缺失
• 完全沒有施工圖則、技術規格或驗收報告，只留下幾張簡單發票

(舊有瓦片還未拆除，就直接鋪上新瓦片)

更可怕的是：這一切，在工程進行時並沒有人發現，亦無任何記錄或追蹤。承辦商已無法聯絡，而物業管理公司當時並無派員巡查、亦無提交過任何進度報告。

簡單來說，整個社區，逾百業主的心血被交託給一間「只管轉發報價單」的物業管理公司，而非真正用心監管工程、保障業主權益的夥伴！

業主慘變苦主並須承擔後果。誰該負責？

由於缺乏有效監管，當初為求節省成本而選擇了「最低價」的承辦商，結果卻令整個社區多付出數倍的沉重代價：

• 緊急維修開支由儲備基金撥出，導致日後財務緊絀
• 由於缺乏正式合約與工程紀錄，業主無法循法律渠道對承辦商追究
• 長期滲水損害建築結構與住戶信任，影響社區形象（包括其日後的潛在物業價值增長）
• 更換物管與重啟修復工程，額外衍生資金成本及時間成本

這次事故令業主委員會及業主們深刻體會到，也進一步反映出：工程失誤並非承辦商一方單一責任，物業管理公司的決策失誤及「業餘」操作所導致。

更換物業管理公司後的轉變：建立制度比重做工程更重要

痛定思痛之後，業主委員會決定更換物業管理公司，並重新檢討所有大型工程的監管制度。

經過一輪招標及投選，新的物業管理公司順利更替。接手後，物業管理公司第一步就是與獨立屋頂顧問合作，全面記錄現場狀況並列出技術缺失，再按風險排序及預算擬定分階段修復方案。重點在於：

• 所有工程必須有第三方技術顧問簽署確認
• 每一個施工階段必須提交施工相片及記錄存檔
• 簽訂正式合約，包含保用條款及採取階段性付款制度（按進度表現決定，以防承辦商「走數」，及確保所有工程進度與工作內容（Scope of Work, SOW）一致
• 設立項目透明制度，定期向業主委員會報告進度與風險預警

整個轉變不單單是「換人」，而是建立一套可持續的制度，由「交差」轉變為「能夠真正問責與把關」的物業管理文化。

從中學懂的三件事：

1. 最低報價並非划算，尤其是工程涉及長期結構安全時。
2. 物業管理公司遠遠不止於行政助理，而應該肩負工程流程監察、風險識別與決策把關的角色。
3. 業主委員會應要求更高透明度、清晰制度、可追蹤流程，否則，所有損失最終仍需由全體業主共同承擔。
   

如果你正（不幸地）面對類似情況……

無論你是業主委員會成員、或普通業主，只要你正居住於共管公寓（Condominium）、鎮屋社區（Condo Townhouse），你都應該關注你的物業管理公司所扮演的角色，及其功績。

你可以問一下自己：

• 現時的物業管理公司，是否有就大型工程提出具體、專業的建議？
• 工程有否制訂清晰標準、書面合約、記錄存檔？
• 當社區面對維修爭議或財務預算時，物業管理公司有否提供解決方法？還是只拋出一句託辭「等董事會決定」？

如果你對以上問題感到猶疑，或者想知道更高標準的物業管理方式，也許這正是時候進一步了解一下專業物業管理公司的分別及服務範圍，因為，每一位業主都值得被專業的物業管理公司「好好照顧」！

Peakview Property Management，專注為共管公寓（Condominium）、鎮屋社區（Condo Townhouse）及投資物業提供透明、紀律化、可追蹤的專業物業管理服務。Peakview相信：

「每一個工程決策，都應該為未來二十年至三十年打好基礎。」

在每一個項目背後，我們都視其為與業主共同承擔的責任。我們始終以業主與董事會的角度出發，思考的不是短期便利，而是如何減少風險，確保社區穩定、長遠發展。

如你想更深入了解，歡迎按此聯絡我們，或致電416-722-3279諮詢，及了解更多案例與支援建議。

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