領展續租租金跌 前景具挑戰 可長揸不宜短線 李聲揚：且看減息能否抵銷租跌

4月頭關稅戰「解放日」，恒指一天跌了3000點。筆者卻相信是恐慌拋售，所以決定酌量入市。不過主要是買美股，在港股方面則只買了領展（823）。為甚麼？領展當時跌得不算多，而正路也不會是反彈空間最大的一隻股票，但卻勝在下跌空間也細。記得當時股價約是33元，而公司在5月會出業績（因為是3月底年結）。只要維持到派息，股息率就近8厘。

事實上筆者在3月時已留意領展，除了以上原因外，也因為憧憬公司有機會成為「港股通」合資格股票。到4月股價下跌時，就趁機買入。

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然後領展股價，一個月就升了20%。到上星期領展公佈業績後，筆者就已經沽出。但請別誤會，筆者沽出的只是4月頭投機入市的那部份。筆者另外有大堆持有多年的領展股票，現在仍在月供，將會長期持有。

已沽出投機部分

領展的業績如何？簡單來說，業績不錯，但接下來就比較具挑戰性。所以筆者才決定將投機的部份沽出。但若讀者夠耐性，則仍可以長期持有。

說回業績，結果領展的全年派息，不跌反升。以總分派來說，是歷史新高，令很多人意外（但留意公司曾經供股，供數多了，所以每股派息和歷史高位仍有相當距離）。

何解派息可以不跌反升？不是說零售慘淡，租金要下調，利息成本上升嗎？但看領展的數字，卻不是這回事。公司的租金收入，達到歷史新高。不過主要原因是有個商場再之前一年年中完成收購，當時並未貢獻全年租金，到最近業績才全數貢獻。至於利息開支方面，仍然在升，但升幅只是輕微。所以領展的全年派息在租金收入上升帶動下，仍能輕微上升。

不過，相信公司接下來的日子，會面對更多挑戰。若以半年度比較，公司的租金收入已在下跌，是近年首次。事實上，公司續租的租金，已經開始要下跌，將來會陸續反映在業績上。至於人工和行政開支，當然難減。租金會下跌，人工成本上升，都是大概率事件。唯一懸念，卻是公司的利息開支。公司的融資成本，其實在下跌。但接下來的利率走勢，大家都說不準。

現時估值算合理

剛過去的業績中，公司全年派息2.723元，周五股價41.65元，股息率大約6.6厘。是否吸引？見仁見智，但現在10年美債的債息，大約是4.5厘。換句話講，領展的股息率約有2厘的溢價——此水平，和歷史平均差不多。所以若一切不變，則似乎領展現在的估值算是合理，不太便宜也不太貴。

但接下來的兩年，領展能否維持派息？筆者看過不同的大行報告，似乎看法分歧。換句話講，就是一半半，要看下跌的利息開支，能否足夠抵銷租金下跌。

無論如何，投資者一般還是比較喜歡業績由收入上升帶動，而不是由開支下跌帶動。所以筆者對領展的看法，現在較為保守。若沒有耐性的投資者，未必要現在買入。

Patreon作者 李聲揚

筆者持有領展股票

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