報稅2025｜業主勿忘供樓利息可扣稅 上限長達20年 一個情況免稅額增至12萬

近期港元拆息持續回落，讓供樓人士負擔減輕不少；同時，適逢稅務局月初已發出報稅表，各位業主們記緊申請供樓利息扣稅，以進一步抗擊「息魔」。

寫字樓及舖位不適用

供樓利息扣稅，正式名稱是「居所貸款利息扣除」。若供樓人士在港持有物業，並且用於自住用途，就可申請將按揭利息用作扣稅，扣稅上限為每年10萬元，扣稅年期為20個課稅年度，業主可自行決定想申請扣稅的年度，並不需要連續申請。不過，這項扣稅只限於住宅，而寫字樓及舖位等物業並不適用。

免稅額最多提高至12萬

此外，由2024至25課稅年度開始，只要納稅人在報稅年度內，是與2023年10月25日或之後出生的首名子女同住，居所貸款利息的免稅額可由10萬元提高至12萬元，直至子女滿18歲為止。

樓花期供樓利息不能扣減

另一方面，新盤業主需留意稅局規定自住物業才可申請扣稅優惠，而「自住」的定義是以入伙一刻計算，因此若購入的是遠期樓花，在入伙之前的利息支出並不能作出扣減。

扣稅期長達20個課稅年度

至於如何運用供樓扣稅優惠才可達至最佳效果？主要視乎按揭利息多寡及業主入息情況。一般而言，對於上車人士來說，由於按揭以息隨本減方式計算利息，按揭年期越長、利息開支越高，即剛開始數年的按揭利息比例較高，因此可盡早使用扣稅優惠。然而，部份年輕上車人士薪金或較低，則可考慮留待日後薪金及交稅水平較高時，才運用供樓扣稅優惠。

另一考慮點是目前扣稅期長達20個課稅年度，因此供樓人士也毋須太忍手，可以及早享有優惠，畢竟未來難以保證稅務局會否延長或縮短、甚至取消有關政策的年期；業主也未必能確定未來會否提早賣樓或贖樓。

聯名物業可按業權比例申請

至於以聯名方式持有物業，則可按業權比例申請。假設陳先生及太太聯名持有自住居所，每人各佔50%業權，根據稅務局規定，不論按揭供款是否只由一人負擔，陳先生和太太各自均獲5萬元的扣稅額。倘若夫婦其中一方，例如陳先生收入較低、用不盡5萬元扣稅額，他們可選擇合併評稅，以便將陳先生剩餘的免税額或扣稅額轉撥予太太。

另一方面，若陳先生和太太名下各擁有一所物業，亦不等於兩人皆有10萬元供樓扣稅額。因這項扣稅額僅限於自住樓可享有，而夫婦會被視為只有一個共同住所，故只有其中一個物業按息可申請扣稅。

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