華裔業主違規趕租客被罰近4萬  上訴爭論何謂「佔住」

【星島綜合報道】溫哥華一名業主在購入單位時，以收回自住作理由通知租客搬出，結果被判不當驅逐租客，須向對方支付超過39,000元賠償金，上訴後維持原判，法庭在審理期間釐清了對「佔住」(occupying) 的定義。

根據卑詩最高法院昨 (12日) 於網上公布的判決書內容，黃建雙 (Jianshuang Huang，譯音) 女士於2023年購入了位於市中心海灘大道 (Beach Ave.) 1005號住宅大廈 (上圖) 中的一個單位。

斯特羅瑟 (Kevin Mathew Stroesser) 和洛特菲扎德 (Mona Lotfizadeh) 此前向上手業主租住了該個兩房單位，月租3,245元。

他們在同年5月底收到業主發出的通知，要求他們在兩個月內遷出，這兩名租客在7月31日搬走。

一年後，他們向住宅租務審裁處 (Residential Tenancy Branch) 申訴，指黃沒有依據驅逐租客的理由將住宅用作自住，違反了租務條例。

判決書內容指，黃向租務審裁處聲稱，自己和女兒已於2023年8月1日，即租客遷出後翌日，搬入了該單位，然而仲裁員認為她提供的證據，不足以證明情況確實如此，於是判她向租客賠償相當於12個月租金的39,040元，另加堂費。

黃向租務審裁處申請重審被拒，遂向卑詩最高法院要求司法覆核。她指原審的仲裁員未能正確解釋或定義「佔用」一詞、誤解了證據，以及採取了「過高」的舉證責任，並且未能為其裁決提出充分理由。

最高法院法官休斯 (Jacqueline D. Hughes) 逐一否定了黃的論點。

法官在裁決中重複了審裁處仲裁員對「空置擁有」(vacant possession) 一詞所作的定義，並解釋說，擁有物業但將其空置，並不符合法律上對「佔用」(occupying) 物業的定義。

法官相信仲裁員沒有誤解證據，黃提供了水電費單等作為證據，但仲裁員認為黃有充足時間提供其他額外的證據，以證明自己有入住物業，例如顯示屋內情況的照片，或送遞到該單位的郵件或貨件等。

法官認為仲裁員認知黃未能提供確鑿的書面證據，以及一些可以輕易拿出的有力證明，反而令人對黃的可信性產生「重大懷疑」。

法官最終駁回了黃的司法覆核，維持仲裁員的裁決成立。

圖：Google Maps

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