取消按揭轉趨低利率代價會很高 專家教你如何減輕處罰

【星島綜合報道】加拿大央行本周大幅降息可能會讓一些深陷昂貴按揭之中的加拿大房主，希望取消按揭以便獲取更實惠的利率，但其成本可能會很高，專家就此提供了一些減輕處罰的建議。

據Global News報道，Pineapple Mortgage執行總裁達斯古普塔(Shubha Dasgupta)表示，房主因為央行提高政策利率，按揭利率多年來不斷跟著水漲船高，他預計，隨著國人在較低利率下尋求更好的解決方案，不良按揭將會增加。

他說，「你可能會看到很多加拿大人在中期放棄按揭，而這些按揭是在過去幾年中更高的利率環境下獲得的。」

他指有些人會「利用當前的市場狀況，取消按揭並獲得較低的利率。」

但是，以更便宜的價格搬到新房，或利用較低的每月還款額進行再融資，勢必因違約而受到懲罰。

雖然按揭違約通常會受到數千元的罰款，具體取決於按揭的類型和剩餘期限，但有一些選擇還是可以減輕甚至完全避免這些費用。

退出按揭意味著什麼？

歸根結底就是在到期日之前退出與貸方的合約——例如，將5年按揭期限縮短至兩年。

Rates.ca的按揭貸款和房地產專家特蘭(Victor Tran)表示，最常見按揭違約情況是與出售房產有關。

另一種典型是再融資安排，房主可能會希望提取他們已經支付給房產的份額，或打破當前期限以利用市場較低的利率。

違反按揭也可能是由於個人情況而發生，例如婚姻結束，按揭中的一個或兩個人希望取消房產所有權，或出售房屋以重新開始。

按揭罰款如何運作？

一旦按揭合約被破壞，貸方通常會課以罰款。

對於浮動利率按揭來說，處罰相當簡單，通常情況下，罰款相當於3個月的利息（基於優惠利率或合約利率）。

但對於加拿大更常見的固定利率按揭來說，處罰可能會變得更加複雜——尤其是在像今天這樣的利率下降的環境下。

違反固定按揭將導致貸方徵收相當於3個月利息的罰款，或稱為利率差（IRD）計算的金額，以較高者為準。

特蘭表示，當加拿大央行降低政策利率並導致按揭利率下降時，貸方當然不希望看到借款人違反合約並進行再融資，因為他們會因此而損失利息。

他舉例，一位房主以6.25%的利率鎖定了5年期固定期限，兩年後決定解約，以利用市場上4.25%的新利率。

「貸方所說的是……『未來幾年我們基本上會損失2%。因此，我們將向你收取罰款，並彌補我們的損失。」

IRD的計算方法是根據你目前合約利率與市場上提供的新利率之間，所剩餘期限支付的利息差額。特蘭表示，如果房主簽署按揭和考慮終止按揭之間的利率大幅下降，那麼罰款將「大得多」，特別是如果距離續簽還剩很多年的話。

但達斯古普塔指出，由於3個月的利息罰款很簡單，選擇可變按揭將可提供「更大的靈活性」。

他說，想終止按揭的加拿大家庭，可能是因為他們的家庭正在不斷壯大，並且知道他們在未來幾年內需要搬家，因此在續簽或申請按揭時可能會從這種選擇中受益。

然而，可變按揭也可能受到限制，無法轉移，不同貸方對轉移的限制各不相同。

如何避免按揭違約罰款

但搬家或再融資等常見情況並不需要面對嚴厲的處罰。

特蘭表示，對於購買新房並出售舊房產的人來說，貸方往往允許房主將現有按揭從一套房屋轉移到另一套。

這意味著按揭的剩餘期限、攤銷和總額將保持不變，但業主必須根據新房產的具體情況並考慮到家庭財務狀況的變化，重新獲得貸款資格。

這種選擇適用於那些不需要申請更多貸款來為搬家提供資金的人，而對購買較大房屋的人來說，貸方可以提供「混合」利率，即將現有按揭條款與當前利率的額外融資結合起來。

舉例來說，假設一個人有150,000元的未償還按揭，利率為6%，並且希望以目前的利率4%進行再融資以獲得150,000元。然後，貸方可能會為30萬元的按揭總額提供5%的混合利率，這也將免除因違反現有合約而受到的任何處罰。

雖然混合按揭的續約日期通常保持不變，但如果借款人需要更長時間來償還較大的貸款，則攤銷可能會延長。

對於那些想要再融資並以今天的利率混合來增加當前期限的人來說，存在類似「混合和延期」的選項。在這種選擇中，貸款人可能會提供一個新的5年期限，將剩餘原始期限的舊利率與額外月份的新利率混合在一起。

特蘭表示，雖然移植很常見，但貸方有時也會提出解除舊按揭，「清零」並以當前利率開始發放新貸款，並免除罰款，因為借款人仍與同一家銀行保持業務往來。

特蘭說，在婚姻破裂的情況下，如果沒有借到新的錢，貸款人可能只對配偶付款或所有權變更收取管理費。

取消按揭值得嗎？

還有一些其他選項可以減輕處罰的影響。

特蘭指出，在按揭違約並轉向新貸方的情況下，新的一方可能願意在按揭總額中增加高達3,000元，以抵銷罰款的影響。這樣，支付部分罰金的痛苦就可以分散到按揭的整個期限內，而不是預先突然受到衝擊。

一些貸方還會為願意轉換的借款人提供現金返還獎勵或某些獎金，這也可以減輕罰款的痛苦。

特蘭警告，對於熱衷於在再融資交易中利用較低利率的加拿大人來說，罰款並不是唯一需要考慮的因素。

即使從長遠來看，罰款帶來的預付款衝擊是值得的，但設立新按揭還會產生其他成本，諸如法律和評估費用、產權保險和辦理手續，從頭開始重新獲得資格的過程。

當然，「只要有意義，有些人就會這麼做。因為短痛是為了長期利益。」

圖：Global News

V6