國策解讀|「先息後本」加槓桿助內房 學者稱必要手段 惟三年後恐見後遺症

內房舉措接連推出,在多地下調房貸利率、降低首付比例後,多間內銀先後推出「先息後本」的房貸還款方式,允許借款人在貸款期間僅支付每月利息,月供「本金」低至0元或1元(人民幣下同),而且最長可10年不用還本金,引起市場熱議。「房貸還款先息後本火了」一度登上微博熱搜,對此,有網民表示「先息後本是好政策啊,就相當於大家可以白嫖了」,亦有網民認為「後面還不起的可能性更大」,「這基本上就是美國次貸危機前的還款模式」。不過有內地專家向《星島頭條》表示,「先息後本」屬積極政策,並與中國當前的經濟形勢相對吻合。

在多地下調房貸利率、降低首付比例後,多間內銀先後推出「先息後本」的房貸還款方式。
在多地下調房貸利率、降低首付比例後,多間內銀先後推出「先息後本」的房貸還款方式。

 

在多地下調房貸利率、降低首付比例後,多間內銀先後推出「先息後本」的房貸還款方式。
在多地下調房貸利率、降低首付比例後,多間內銀先後推出「先息後本」的房貸還款方式。

 

平安銀行早前宣傳抵押貸款業務時,提到「二階段還款」、「雙周供」、「輕鬆還」與「氣球貸」等4類還款方式。
平安銀行早前宣傳抵押貸款業務時,提到「二階段還款」、「雙周供」、「輕鬆還」與「氣球貸」等4類還款方式。

 

「房貸還款先息後本火了」一度登上微博熱搜。
「房貸還款先息後本火了」一度登上微博熱搜。

 

對此,有網民表示「先息後本是好政策啊,就相當於大家可以白嫖了」,亦有網民認為「後面還不起的可能性更大」,「這基本上就是美國次貸危機前的還款模式」。
對此,有網民表示「先息後本是好政策啊,就相當於大家可以白嫖了」,亦有網民認為「後面還不起的可能性更大」,「這基本上就是美國次貸危機前的還款模式」。

 

前兩年每月只需還1元本金

内地房地產多項利好政策於5月17日密集推出後,多間銀行推出「先息後本」的按揭還款服務。其中,平安銀行早前宣傳抵押貸款業務時,提到「二階段還款」、「雙周供」、「輕鬆還」與「氣球貸」等4類還款方式。

按當前上海房貸新政調整後的首套房利率3.5%,假設貸款100萬元、還款期限30年,「輕鬆還」模式前兩年每月只需還1元本金,加上利息後月供在2,800元至2,900元之間。從第三年開始,如按等額本息每月還款4,673元。整體而言,在等額本息模式下,本金及利息總額為161萬元,「輕鬆供」最終本息總額約為167萬元。曾有業內人士認為,「先息後本」終究只是還款方式改變,應償還的貸款本息並未減少。

「氣球貸」產品早已出現

中國(深圳)綜合開發研究院金融發展與國資國企研究所執行所長余淩曲接受《星島頭條》訪問時,認為「這是一個積極的政策」,與當前的經濟形勢相對吻合。

他表示,早在十幾年前就出現過相類似「氣球貸」(Balloon Loan)產品,惟當時房價因供不應求一直上漲,導致該類產品被叫停。如今房地產市場已變為供過於求,且疫情之後,經濟並未完全恢復,國內收入及消費等都未達到疫情前水平,在此背景下,監管當局才開始對這類產品放行。

余淩曲表示,目前深圳房地產都有企穩的跡象。根據深圳市房地產中介協會數據顯示,5月深圳全市二手房錄得4,871套,按月下降1.4%,按年則增35.2%。深圳市房地產中介協會指出,按年下降主要是因五一假期消費者出遊,錄得量較少,若剔除該因素,5月6日至31日日均錄得量較4月日均增長10%。

對購房人士而言,他認為好壞取決於當前的經濟形勢,也取決於大家對未來的收入預期。「這是國家層面的一種認識和假設」。他續指,不管是宏觀經濟還是老百姓的收入都處於底部狀態,未來曲綫都會是一個向上升的方式,那麽先息後本就與該曲綫相對吻合。

對3類人群更具吸引力 增強現有消費能力

余淩曲指出,這類產品對3類人群更有吸引力。一是年輕人,他認為年輕人收入會隨年齡增長及閲歷提高而提升,如果是按照原來的「等額等息」,則相當於每月房貸支出都是一樣的,其實對年輕人沒那麽友好。他舉例稱,「比如年輕人現在一個月掙一萬,五年十年後,收入到五萬。這種情況下,『先息後本』,『氣球貸』先少後多是與收入相吻合。」

其次,他表示疫情期間很多個體戶和公司都出現困難,很多人收入降低,但預期未來能好轉,在當前情況下,「先息後本」能把當前的難關先過掉,並避免出現房子被拍賣等情況,當人們收入在未來慢慢企穩提升,才增加房貸支出;第三,對現在的存量房,以前還房貸和首付都比較高,可能購買者已還十年貸,其實他當下房貸壓力沒有那麽大。在此情況下,「氣球貸」可以減少當期的房貸支出,增強現有的消費能力。

老百姓加槓桿 對房地產市場企穩有幫助

他還表示,過去倡導的「去槓桿」是強調房地產開發企業的槓桿,而非老百姓房地產消費,「現時國家政策在一定程度上鼓勵家庭提高槓桿,提升內需。」

余淩曲分析指,老百姓花更多的家庭收入購買房屋,發展商才有資金「回籠」以償還銀行貸款,對內房市場企穩是有幫助。

同時,「氣球貸」在一定程度上降低了房貸壓力,對銀行來講也是降低風險的方式。他認為該政策是「在各類風險中取得平衡」。如果沒有這樣的政策,房地產市場本身及房地產企業爆雷的風險可能更大。

三年過後若經濟仍低迷 「就會變成風險事件」

不過,余淩曲稱風險還是存在。他指,宏觀來看,如三年只還息,三年過後若仍低迷,就會變成風險事件了。他認為,這是「相機抉擇」,這一類的業務可以在當前形勢下開展,但監管角度會控制規模,不會放任銀行把這類業務擴展到極大的水平;如果三年之後經濟仍沒好轉,也可以再采取其他對衝方式,如進一步延長先息後本的期限,從原來的三年變成五年,甚至十年等。另外,該政策亦是「救急不救窮」,他表示,銀行也會視乎申請人收入是否穩健。

他還建議内房,要把當前政策作為一個穩定市場、防範風險的舉措,而不應錯誤理解為進一步擴大房地產儲備開發和囤地的信號。他稱,「當前的重點應該還是防風險,對市場要企穩,還是以保為主,並不是刺激性政策。」另外,內房發展商可以抓住這個契機,加快銷售,以買家資金償還銀行利息,以鞏固資產負債表。

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