樓價回到8年前 長者怕蝕價拒做逆按揭 上月僅63宗 理財專家教路 市況逆轉有一補救方法

疫情過後，本港經濟復甦不似預期，樓價重回2016年水平。據香港按揭證券公司的數據，俗稱「逆按揭」的安老按揭，今年4月錄得63宗的申請，創11個月新低。有意見認為，樓價進入下行周期，部分退休人士想等未來樓價回升才參與「逆按揭」。不過有財務策劃專家提醒，即使在較低樓價水平參與「逆按揭」，將來樓價回升亦有補救方法。

按證公司2011年推出安老按揭計劃，讓擁有物業的長者，透過向銀行抵押自住物業，每月獲取穩定生活費，同時又可居於單位內，直至百年歸老。經安老按揭「月月出糧」的金額，視物業估價而定，在樓價高企的時候申請「逆按揭」，可鎖定未來每月獲得更高金額。

舉例一名60歲的退休人士，擁有的自住物業價值600萬元，若敍造安老按揭時選擇定息計劃，以及終身領取年金，每月可獲1.32萬元。若樓價升至800萬元才敍造安老按揭，相同年齡及條件申請下，每月則有1.76萬元，即是多4,400元直至百年歸老。

轉按可助獲取更多年金

對於不少長者擔心敍造安老按揭、鎖定了樓價後，未來樓價上升會蝕底。坊間有理財專家教路，若未來樓價上升，安老按揭參加者可以進行「加按」或「轉按」，透過重新估價，獲取更多年金。

不過，按證公司接受本報查詢時澄清，安老按揭計劃並沒有加按的安排。若樓價上升，安老按揭借款人可透過轉按，以取得較高每月年金。轉按可以在原有銀行進行，或到其他銀行申請。

轉按具體做法是，重新敍造安老按揭，同時在新一份安老按揭計劃申請「一筆過貸款」，清還原先安老按揭的貸款總結欠。按證指，進行轉按有機會可節省部份法律文件費用，其餘費用大致與新造安老按揭無異。

理財策劃專家李澄幸指，此舉適合敍造安老按揭年期較短的長者，他計過，若樓價在敍造安老按揭後，在相對短期內升兩成，才較值得進行轉按。

首先，若原先的安老按揭敍造年期不長，貸款總結欠較少，申請「一筆過貸款」不會金額太多。其次是敍造安老按揭，利息開支及按揭保費雖然是分期支付，但合計起來普遍過百萬元。因此樓價升兩成、帳面升值過百萬元，才足以抵銷這些開支。

李澄幸直言，做理財決策，最緊要是心安理得。「很多人最大遺憾是，造完安老按揭一兩年樓價回升，怎麼辦？這個方案可說是個小小補救方法。」

 

 

 

 

 

申請宗數大減時 樓價多數見底

據按證公司數據，4月錄得63宗安老按揭申請，創11個月新低，較3月的81宗，按月減少22%。記者翻查按證公司數據，自2016年10月安老按揭納入資助房屋以來，每當安老按揭申請宗數大減，樓價往往接近見底回升。

舉例2019年2月至5月，安老按揭申請徘徊30多宗左右，較之前兩個月的申請數目大減一半。而中原城市指數（CCI）由該年1月低位165.41點回升，至5月升至185.23點，反彈一成二。

另外，2023年1月及2月，申請宗數亦分別低至20多宗，較前三個月的過百宗銳減。同一時間，在憧憬內地與香港通關下，中原城市指數由2022年12月的152.96點，回升至3月的164.07點，回升約7%。

安老按揭申請宗數可預示樓市低位？中文大學劉佐德全球經濟及金融研究所常務所長莊太量估計，當樓價接近低位，退休人士普遍預期未來樓價會回升，才暫時不敍造安老按揭，致令申請宗數大減。

安老按揭如賣樓給銀行

他解釋，安老按揭抵押自住物業給銀行，可理解成將單位賣給銀行，但將一筆過的賣樓收入，攤分至每月收取。因此申請人可視為樓市「賣方」，當預期樓價升的時候，便暫時「封盤」不賣。

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