每日雜誌|人流冷清雜草叢生 啟德方艙用地待釋放 專家分析5大潛在方案

疫後復常一年多,各個俗稱「方艙」的社區隔離設施陸續被賦予後續任務,無奈坐落啟德跑道公園的卻未有定案,市民失去散步、野餐的好去處,碼頭餐廳生意也大受影響。各界對此出謀獻策,包括短期改劃為文創基地、青年宿舍,甚或預留作為明年全運會選手村,惟回溯當年《啟德分區計劃大綱圖》,跑道區末端原被設計為旅遊業相關商業地帶及休憩空間。有專家認為,港府宜再作部署,才能真正善用土地,作出有利香港發展的決定。

坐擁無敵海景、佔地1.5公頃的大草地,啟德跑道公園以航空為主題,曾是一家大小共聚天倫、讓寵物放電的好去處,每逢假日,必會看到市民在該處野餐。然而,3年疫情過去,公園如今陷入一片荒蕪。記者近日到場實地視察,只見草坪連同旁邊過百座俗稱「方艙」的社區隔離設施重門深鎖,而長期展覽的政府飛行服務隊退役定翼飛機「捷流41」,更慘被雜草「淹沒」。

昔日寵物友善公園美景不再。
昔日寵物友善公園美景不再。

 

長期於啟德草坪展覽的政府飛行服務隊退役定翼飛機「捷流41」,與方艙同遭重門深鎖。 蘇正謙攝
長期於啟德草坪展覽的政府飛行服務隊退役定翼飛機「捷流41」,與方艙同遭重門深鎖。 蘇正謙攝

 

長期於啟德草坪展覽的政府飛行服務隊退役定翼飛機「捷流41」,與方艙同遭重門深鎖。 蘇正謙攝
長期於啟德草坪展覽的政府飛行服務隊退役定翼飛機「捷流41」,與方艙同遭重門深鎖。 蘇正謙攝

 

啟德方艙現況。 蘇正謙攝
啟德方艙現況。 蘇正謙攝

 

啟德方艙用地包括啟德跑道公園。 蘇正謙攝
啟德方艙用地包括啟德跑道公園。 蘇正謙攝

 

啟德方艙現況。 蘇正謙攝
啟德方艙現況。 蘇正謙攝

 

公園四周冷清,碼頭餐廳也門可羅雀。有親子餐廳經營6年,負責人林小姐坦言,見證公園變「方艙」,餐廳生意一落千丈,「差別很大,以前會有人過來放狗、跑步,疫後生意起碼跌60%。」她說,當初公司相信啟德會發展理想才毅然開業,現時生意不似預期,「餐廳做獨市十分難捱,希望隔離設施可以撤走。」另一酒樓的副經理李先生亦指,人流較10年前大跌近70%。

參考《啟德分區計劃大綱圖》,啟德被定位為未來第二個核心商業區(CBD2),除了興建郵輪碼頭外,跑道區末端更有與旅遊業相關的「商業、酒店及娛樂」地帶和休憩空間。佔地2.82公頃的「跑道公園第一期」在2014年完成,設有大型草坪和露天廣場,而公園第二期以及可建多層公共空間的旅遊中樞亦將陸續開發。惟疫情令發展計劃被逼喊停,郵輪碼頭對出土地均用作興建社區隔離設施,形成108座「方艙」整齊排列的現貌。

參考《啟德分區計劃大綱圖》,啟德郵輪碼頭周邊本應設有「商業、酒店及娛樂」地帶和休憩空間。
參考《啟德分區計劃大綱圖》,啟德郵輪碼頭周邊本應設有「商業、酒店及娛樂」地帶和休憩空間。

 

現時啟德郵輪碼頭對面是社區隔離設施。 蘇正謙攝
現時啟德郵輪碼頭對面是社區隔離設施。 蘇正謙攝

 

時至今日,各方艙的後續處理各有不同,如元朗潭尾的改用為建造業外勞的中央宿舍等。然而,地理位置優越、每房設獨立衛浴的啟德方艙仍未有明確的安排,目前僅作簡約公屋的示範單位。本報綜合各方意見整理出潛在方案,包括還原公園和空地、用作文創基地、預留作明年全運會的選手村,以及改建為過渡性房屋或青年宿舍,並邀請各界專家出謀獻策。

還原公園發展旅遊休憩空間

根據原定規劃,郵輪碼頭對出的啟德4D區2號地皮,佔地63.9萬平方呎,可建樓面達249.4萬平方呎,被劃定與旅遊業相關的「商業、酒店及娛樂」地帶;初步建議逾50%樓面用作零售、酒店及辦公室等商業發展,其餘提供電影院等娛樂和文娛設施。環美郵輪碼頭董事總經理班智榮說,若按規劃實行,日後用地設公共交通交匯處和停車場等,減輕海外和本地旅客的交通負擔。

據了解,該地皮曾多度出現在政府的賣地計劃,但最終並無作出招標,高力香港研究部主管李婉茵指,相信有關部門當時衡量市況後,認為發展商的出價未必能反映出該土地的最高價值,留待市況更明朗後再作推售。政府日前公布新財政年度的賣地計劃,並不包含有關用地。

 

 

為妥善利用土地,有人提出短期措施「活化」方艙。旅遊界立法會議員姚柏良說,原定啟德規劃定位是集合文化、體育、旅遊的「綠茵樞紐」,無奈遇上疫情,致整體規劃落實的步伐不一致,「不希望(方艙)用作其他用途後,令未來旅遊方面的發展更加滯後。」另一立法會議員江玉歡更直言,土地規劃不應那麼「兒戲」,最理想是「還原基本步」。另有旅遊業人士坦言,郵輪旅客落地後隨即看到多排「灰沉沉」的方艙,像宣告本港尚未走出疫情,「至少執靚少少啦!」

改裝過渡屋每間約10萬元

香港地產建設商會回覆本報指,並無就啟德方艙醫院未來發展向政府提交意見。此外,坊間一度傳出政府各部門有意爭取該地的短期使用權,另有政黨建議引入藝術家打造文創園區。香港恒生大學藝術設計系系主任許焯權教授以英國及台灣為例,指出推動文創產業為閒置空間過渡屬「發展手段」,借助文化藝術達至「紳士化」(Gentrification),為社區重新注入動力,吸引商家進駐,「引入藝術家去發揮地區的可持續效應。」

許指,在城市中建立文創園區必然會產生協同效應,令城市增值,但現時啟德缺乏周遭配套,讓人有「孤島」的印象,「從事藝術創作的人喜歡與城市互動,多與社區聯繫;要把創作人放在一個被隔離的地方,是否可行仍然存疑。」

至於改造成明年全運會的選手村,教大健康與體育學系副系主任雷雄德博士對該建議方案大惑不解,「建立選手村的目的是讓健兒交流。」他相信,港府都希望透過全運會,向不同省市的人展現香港魅力,儘管方艙在硬件上符合住宿要求,最基本也要「打通」單位構建互動的公共空間,但要賓客入住「貨櫃屋」或有損形象,做法「不太理想」,建議參考2009年香港承辦東亞運動會時租用酒店予運動員入住的做法,更符合「好客之道」。

若推算青年宿舍或過渡性房屋的改裝成本,香港工程師學會上任會長卜國明指,組裝合成有條件改裝甚至「打通」,但若然設計階段未有計劃打造通用空間,便要先了解現有結構是否容許局部性改裝。他估計,若然加建廚房設備或轉移至其他地方重組再用,一個方艙分別需要10萬元以下的成本,「要考慮後續用途需花費多少資金改裝。」承建商授權簽署人協會主席李啟元則認為,一旦要改裝設計必然要花費成本,寧願在外圍後加新設計的組件。

坊間建議改建啟德方艙為青年宿舍或過渡性房屋。 蘇正謙攝
坊間建議改建啟德方艙為青年宿舍或過渡性房屋。 蘇正謙攝

 

 有專家估算原址重建公園的成本約為每平方米6000至8000港元,根據啟德方艙佔地約11.5公頃計算,造價介乎6.9億至9.2億港元不等。 蘇正謙攝
有專家估算原址重建公園的成本約為每平方米6000至8000港元,根據啟德方艙佔地約11.5公頃計算,造價介乎6.9億至9.2億港元不等。 蘇正謙攝

 

發展局積極探討短期用途

至於還原成本,香港測量師學會工料測量組主席魏志衡坦言,在沒有實質設計的情況下,憑空估算清拆或改造的成本並不科學。他以還原啟德跑道公園作計算,撇除棄置或拆卸後覓地重新組裝再用的成本,在原址重建公園的成本約為每平方米6000至8000港元;根據啟德方艙佔地約11.5公頃計算,造價介乎6.9億至9.2億港元不等。他指,現時港府宜再作部署,舉例輕軌系統有望重啟,或需要地方作車廠及維修用途。

發展局回覆指,政府正按部就班處理社區隔離設施的後續安排,針對位於啟德的社區隔離設施,在體現其長遠用途之前(有關用地規劃作旅遊中樞和休憩用地),相關政策局和部門正積極探討其短期用途,包括部分社會人士提出的文創基地及與郵輪碼頭配合的短期用途。

啟德「走樣」規劃宜重新檢視

啟德發展區近年不似預期,有團體指,政府宜重新檢視,再作長遠部署。

回顧全盤啟德發展計劃,本土研究社成員黃肇鴻指,啟德發展「走樣」乃意料中事,因為開發時間越長,風險越大,即使當年的規劃願景無與倫比,隨着社會及環境轉變,也不一定能完全實現。他指,港府把商業地改劃為住宅用地,早已打破《大綱圖》的規劃,加上疫下CBD1的空置率高企,地段多次流標,能否成功構建CBD2存疑,「起動九龍東」更是「死局」。

他分析,在香港發展「10大基建」的年代,當年港府以「發展中地區」為本規劃香港未來,依靠大型基建拉動經濟;但現時應思量香港作為「已發展地區」,當其他地方都傾向優質都市發展,不會再大興土木時,是否仍要按兵不動堅守舊有規劃。他認為,現時城市規劃倒退,政府要面對現實,聆聽社會聲音,再作長遠部署。

有團體建議政府重新檢視啟德規劃。
有團體建議政府重新檢視啟德規劃。

 

內地方艙變身保租房 租金低配置佳

內地各省市在疫情期間大量興建方艙,不少已被改裝成為住所。

今年《政府工作報告》中提到要「推進平急兩用公共基礎設施建設」,內地不少方艙被改建為「平急兩用」的保障性租賃住房 (保租房),簽約條款列明若遇「不可抗力因素」,租戶的居所或會被緊急徵用,須無條件配合遷出。

北京朝陽區金盞的方艙被改造為保租房「七彩家園」,該處交通較為不便,亦缺乏民生和娛樂設施,但因租金廉宜,吸引不少速遞員或的士司機等租住。據了解,每間單人房月租約1200元人民幣(約1323港元),雙人房約1400元人民幣(約1544港元),配獨立廁所、冷氣機和電視等家具。

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